Parallelle linjer af vvs-rør af kobber og elektriske ledninger af galvaniseret stål løber langs et råbetonloft. Udsigten bruger en lav dybdeskarphed til at skabe en blød, abstrakt gradient af varmt metal og kølige gråtoner.

De høje omkostninger ved "Smart": Hvorfor dumme bygninger er den smartere aktivklasse

Den dyreste nat i en bygnings livscyklus er ikke den dag, du underskriver realkreditlånet. Det er normalt en tirsdag i februar, tre år senere, når den omgivende temperatur falder til -20°F.

Kobberrør i et industrielt mekanisk rum dækket af tyk frost og istapper.
Uden en fysisk fejlsikker kan et tab af internetforbindelse føre til katastrofale mekaniske fejl under ekstremt vejr.

Overvej en klasse B kontorloft i Chicagos West Loop under 2014 Polar Vortex. Bygningen var blevet eftermonteret med en cloud-baseret HVAC-controller, solgt til ejeren som en "sæt-det-og-glem-det" effektivitetsopgradering. Løftet var granulær kontrol og 15 % energibesparelser. Virkeligheden var en internetafbrydelse klokken 02.00.

Da forbindelsen faldt, var den proprietære controller ikke standard til "Safe/On." Det var som standard "Unoccupied/Setback", og lukkede spjældene, mens kedlen blev ved med at fyre. Om morgenen var spolepakkerne i luftbehandlingsenheden frosset fast og sprængt, hvilket forårsagede 400.000 USD i vandskade. En Honeywell T87 analog termostat - den runde plastikskive til $30, der har eksisteret siden 1950'erne - ville have holdt varmen på. Det behøver ikke en IP-adresse for at vide, hvornår et rum fryser.

Dette er den grundlæggende afbrydelse i moderne erhvervsejendomme. Kapitalforvaltere sælges kompleksitet som et aktiv. Du får at vide, at "Smart Buildings" med dashboardanalyse og app-baserede kontroller øger nettodriftsindkomsten (NOI) ved at optimere energiforbruget. Men i skyttegravene, hvor ledninger møder terminaler, og vand møder gipsplader, er kompleksitet ikke et aktiv - det er et ansvar. Hvert lag af software, der føjes til et mekanisk system, er et nyt fejlpunkt, og i modsætning til en udløst afbryder kan du ikke rette det med en skruetrækker.

Den proprietære fælde

Forretningsmodellen for moderne bygningsautomatisering er ikke designet til at løse dit problem. Den er designet til at leje dig løsningen for evigt. Når du installerer et proprietært økosystem til lysstyring – f.eks. et system, der kræver en certificeret tekniker til at idriftsætte hver ballast – underskriver du faktisk en anden lejekontrakt på din egen ejendom.

Dette bliver smerteligt indlysende, når Code Compliance-panikken sætter ind. Ejere skynder sig ofte med at installere disse systemer for at opfylde kravene i IECC 2021 eller Titel 24, idet de tror, at kun et digitalt dashboard kan tilfredsstille inspektøren. Det er falsk. Koden kræver, at lyset slukkes, når rummet er tomt; det kræver ikke en grafisk brugergrænseflade. Leverandører presser grænsefladen, fordi den låser dig ind i deres økosystem.

Når du er låst ind, bløder "Abonnementsøkonomien" CapEx-budgettet tørt gennem OpEx-lækager. Hvis en lejer klager over, at lysene slukker, mens de arbejder sent (et klassisk "Tenant Override"-problem), bør du være i stand til at fortælle dem, at de skal trykke på en knap på væggen. I et proprietært økosystem kræver denne klage ofte et servicekald for at omprogrammere en timeout-indstilling på serveren. Du ender med at betale en konsulent 250 USD i timen for at fortælle en computer, at den skal lade et lys være tændt i ti minutter mere.

Ydermere er begrebet "fremtidssikring" med software en myte. Cat6 kabel er fremtidssikret. Kobbertråd er fremtidssikret. En proprietær hub, der kører firmwareversion 4.2, er elektronisk affald i vente. Jeg har set fakturaer for "genkommissionering"-gebyrer på systemer, der er mindre end fem år gamle, simpelthen fordi producenten stoppede supporten til den ældre processor. Hardwaren i loftet er fin, men hjernen på væggen er død, og den eneste erstatning er en fuld systemopgradering.

Fysik over firmware

Det mest voldsomme spild af kapital opstår, når software forsøger at løse et problem, som fysikken allerede løste for årtier siden. Belægningsføling er det bedste eksempel. Standardsalget involverer et netværkssystem af digitale sensorer, der fører data tilbage til en central hub, så du kan se "udnyttelsesvarmekort" af dit kontorlokale.

Men vær ærlig: har du nogensinde brugt et varmekort for udnyttelse til at træffe en leasingbeslutning? Eller skal du bare have lyset til at tænde, når nogen kommer ind?

Overlegenheden af den "dumme" løsning kommer ned til detektionsmekanismen. Der er to primære teknologier: Passiv infrarød (PIR) og ultralyd.

  • PIR registrerer varmesignaturer, der bevæger sig hen over et synsfelt. Det er robust, passivt og næsten umuligt at narre, forudsat at personen bevæger sig.
  • Ultralyd udsender højfrekvente lydbølger og måler Doppler-forskydningen af refleksionen. Den er utrolig følsom - i stand til at registrere en person, der skriver på et tastatur bag en partition.

Problemet opstår, når du overkonstruerer applikationen. I et forstadsmedicinsk kontorprojekt installerede en "smart" belysningsleverandør dual-teknologi sensorer (PIR + Ultrasonic) i hvert undersøgelsesrum, med følsomhed styret af en softwarealgoritme. Resultatet var kaos. Ultralydssensorerne opfangede vibrationen fra HVAC-kanalen i loftskammeret og tolkede det som "belægning", og holdt lysene tændt hele natten. Omvendt sad lægerne under patientundersøgelser for stille til, at PIR kunne udløses, og lysene ville slukke.

Et nærbillede af en hånd ved hjælp af en lille skruetrækker til at dreje en skive på en hvid loftsensor.
Manuel kalibrering af hardwaresensorer giver mulighed for øjeblikkelig, pålidelig tuning, som softwarealgoritmer ofte overkomplicerer.

Rettelsen var ikke en firmware-patch. Det var ved at rive det digitale system ud og installere Wattstopper DT-300-sensorer med fysiske dip-switche. Vi skruede ultralydsfølsomheden ned med en lille skruetrækker og tapede sektoren af, der vender mod udluftningen. Samlet tid: 10 minutter pr. værelse. Samlet pris: $40 pr. switch. Pålidelighed: 100%. Du kan ikke kode dig rundt i fysikkens love, og du bør ikke betale en præmie for at prøve.

Lastbilrulleberegneren

Hvis du ønsker at forstå de sande omkostninger ved et bygningsautomatiseringssystem, skal du ignorere installationsbuddet. Se på servicekontrakten. Jeg kalder dette "Truck Roll Calculator."

Når en standard 120V vippekontakt svigter, kan din bygningsingeniør eller en lokal handyman erstatte den. Delen koster $3 i Home Depot, og arbejdskraften faktureres til måske $60 i timen. Nedetiden er ubetydelig.

Når et netværksforbundet, adresserbart belysningstastatur fejler, ændrer matematikken sig voldsomt. For det første er delen proprietær; du kan ikke købe det i en byggemarked, og det har ofte 4 ugers leveringstid. For det andet kan din handyman ikke installere det, fordi det kræver softwareadressering for at "introducere" det til processoren. Du skal ringe til den autoriserede forhandler. Deres lastbilrullegebyr starter ved $200 bare for at dukke op. Timeprisen for en certificeret tekniker er nord for $200.

Pludselig er en ødelagt lyskontakt en begivenhed på $1.500, der involverer tre ugers mørke.

Du skal også anvende "Pedeltesten". Hvis natrengøringspersonalet har brug for en app, en fjernbetjening eller en bestemt sekvens af knaptryk bare for at tænde lyset for at tømme skraldespanden, har systemet fejlet. Jeg har set hele etager i klasse A kontorlokaler, hvor rengøringspersonalet tapede over bevægelsessensorerne, fordi timeout var for kort, og kontrollerne var for komplekse til at justere. Det elektriske tape er markedet, der fortæller dig, at dit lysstyringssystem til $50.000 er mindre værd end en rulle klæbemiddel på $5.

Den åbne protokolsti

Det betyder ikke, at du skal vende tilbage til stenalderen. Der er en mellemvej mellem "dum" og "locked-in", og det staves BACnet.

BACnet er den åbne kommunikationsprotokol til bygningsautomatisering (ASHRAE Standard 135). Det er den eneste digitale standard, du bør acceptere for større udstyr. Hvis du administrerer et centralt anlæg - kølere, kedler, køletårne ​​- har du absolut brug for digital kontrol. Disse er massive, energihungrende bæster, der kræver præcis sekvensering for at undgå at ødelægge sig selv. I det mekaniske rum er et Building Management System (BMS), der kører på åbne protokoller, obligatorisk.

Men for lejerrummene – kontorerne, gangene, konferencelokalerne – skal du modstå trangen til at integrere. Hold belysningskontrollerne adskilt fra HVAC. Gem persiennernes manual. Brug fastkablede tilstedeværelsessensorer, der afbryder kredsløbet direkte.

Målet med en udlejer er at levere en konditioneret, oplyst boks, der gør det muligt for lejeren at drive deres virksomhed uden gnidninger. Hver gang du indsætter en proprietær grænseflade mellem lejer og miljøet, skaber du friktion. Og på dette marked er friktion den hurtigste vej til en ledig stilling.

Tilbage til blog