העלות הגבוהה של "חכם": מדוע בניינים מטומטמים הם קבוצת הנכסים החכמה יותר

הלילה היקר ביותר במחזור החיים של בניין הוא לא היום שבו תחתום על המשכנתא. זה בדרך כלל יום שלישי בפברואר, שלוש שנים מאוחר יותר, כאשר טמפרטורת הסביבה יורדת ל-20 מעלות צלזיוס.

שקול לופט משרדי Class B ב-West Loop של שיקגו במהלך ה-Polar Vortex 2014. הבניין הותקן באחריות בבקר HVAC מבוסס ענן, שנמכר לבעלים כשדרוג יעילות "הגדר ושכח מזה". ההבטחה הייתה בקרה גרעינית וחיסכון באנרגיה של 15%. המציאות הייתה הפסקת אינטרנט ב-2:00 לפנות בוקר.

כאשר החיבור נפל, הבקר הקנייני לא קבע כברירת מחדל "Safe/On." ברירת המחדל הייתה "Unoccupied/Setback", סגר את הבולמים בזמן שהדוד ממשיך לירות. בבוקר, חבילות הסלילים ביחידת הטיפול באוויר קפאו מוצקות והתפוצצו, וגרמו לנזקי מים של 400,000 דולר. תרמוסטט אנלוגי T87 של Honeywell - חוגת הפלסטיק העגולה של $30 שקיימת מאז שנות החמישים - היה שומר על החום. זה לא צריך כתובת IP כדי לדעת מתי החדר קופא.

זהו הניתוק המהותי בנדל"ן מסחרי מודרני. מנהלי נכסים נמכרים מורכבות כנכס. נאמר לך ש"בניינים חכמים" עם ניתוח לוח מחוונים ובקרות מבוססות אפליקציות מגדילים את ההכנסה התפעולית נטו (NOI) על ידי אופטימיזציה של צריכת האנרגיה. אבל בתעלות, שבהן חוטים פוגשים מסופים ומים פוגשים קיר גבס, מורכבות היא לא נכס - זו התחייבות. כל שכבת תוכנה שמתווספת למערכת מכנית היא נקודת כשל חדשה, ובניגוד למפסק שהותק, לא ניתן לתקן אותה עם מברג.

המלכודת הקניינית

המודל העסקי של אוטומציה מודרנית של בניינים לא נועד לפתור את הבעיה שלך. הוא נועד להשכיר לך את הפתרון לנצח. כאשר אתה מתקין מערכת אקולוגית קניינית לבקרת תאורה - נניח, מערכת המחייבת טכנאי מוסמך להפעיל כל נטל - אתה למעשה חותם על חוזה שכירות שני בנכס שלך.

זה מתבהר עד כאב כאשר נכנסת פאניקה של תאימות קוד. בעלים ממהרים לעתים קרובות להתקין מערכות אלה כדי לעמוד בדרישות IECC 2021 או Title 24, מתוך אמונה שרק לוח מחוונים דיגיטלי יכול לספק את המפקח. זה שקר. הקוד מחייב את האורות לכבות כשהחדר ריק; זה לא דורש ממשק משתמש גרפי. ספקים דוחפים את הממשק מכיוון שהוא נועל אותך לתוך המערכת האקולוגית שלהם.

ברגע שאתה ננעל, "כלכלת המנויים" מייבשת את תקציב ה-CapEx דרך דליפות OpEx. אם דייר מתלונן על כך שהאורות נכבים בזמן שהם עובדים עד מאוחר (בעיה קלאסית של "דריסת דייר"), אתה אמור להיות מסוגל לומר לו ללחוץ על כפתור על הקיר. במערכת אקולוגית קניינית, התלונה הזו דורשת לעתים קרובות קריאת שירות כדי לתכנת מחדש הגדרת זמן קצוב בשרת. בסופו של דבר אתה משלם ליועץ 250 דולר לשעה כדי לומר למחשב להשאיר אור דולק לעשר דקות נוספות.

יתר על כן, הרעיון של "הוכחה לעתיד" עם תוכנה הוא מיתוס. כבל Cat6 עמיד לעתיד. חוט נחושת עמיד לעתיד. רכזת קניינית המריץ קושחה גרסה 4.2 היא פסולת אלקטרונית בהמתנה. ראיתי חשבוניות עבור עמלות "הפעלה מחדש" במערכות בנות פחות מחמש שנים פשוט בגלל שהיצרן הפסיק את התמיכה במעבד הישן. החומרה בתקרה בסדר, אבל המוח על הקיר מת, וההחלפה היחידה היא שדרוג מערכת מלא.

פיזיקה על קושחה

בזבוז ההון הקשה ביותר מתרחש כאשר תוכנה מנסה לפתור בעיה שהפיזיקה כבר פתרה לפני עשרות שנים. חישת תפוסה היא הדוגמה הבולטת. הצעה המכירות הסטנדרטית כוללת מערכת רשתית של חיישנים דיגיטליים שמזינה נתונים חזרה למרכז מרכזי, ומאפשרת לך לראות "מפות חום ניצול" של החלל המשרדי שלך.

אבל תהיה כנה: האם אי פעם השתמשת באמת במפת חום ניצול כדי לקבל החלטת ליסינג? או שאתה רק צריך שהאורות ידלקו כשמישהו נכנס?

עליונותו של הפתרון ה"טיפש" מסתכמת במנגנון הגילוי. קיימות שתי טכנולוגיות עיקריות: אינפרא אדום פסיבי (PIR) ואולטרסאונד.

• PIR מזהה חתימות חום הנעות על פני שדה ראייה. זה חזק, פסיבי וכמעט בלתי אפשרי לרמות, בתנאי שהאדם זז.
• אולטרסאונד שולח גלי קול בתדר גבוה ומודד את הסטת הדופלר של ההשתקפות. זה רגיש להפליא - מסוגל לזהות אדם שמקליד על מקלדת מאחורי מחיצה.

הבעיה מתעוררת כאשר אתה מהנדס יתר על המידה את היישום. בפרויקט משרדים רפואיים פרבריים, ספק תאורה "חכם" התקין חיישני טכנולוגיה כפולה (PIR + Ultrasonic) בכל חדר בדיקה, עם רגישות המנוהלת על ידי אלגוריתם תוכנה. התוצאה הייתה כאוס. החיישנים האולטראסוניים קלטו את הרטט של צינור ה-HVAC במליאת התקרה ופירשו אותו כ"תפוסה", והשאירו את האורות דולקים כל הלילה. לעומת זאת, במהלך בדיקות המטופלים, הרופאים ישבו בשקט מכדי שה-PIR יופעל, והאורות יכבו.

התיקון לא היה תיקון קושחה. זה קרע את המערכת הדיגיטלית והתקנת חיישני Wattstopper DT-300 עם מתגי טבילה פיזיים. חיגנו את הרגישות האולטרסאונדית עם מברג קטן והדבקנו את הגזרה שפונה לפתח האוורור. זמן כולל: 10 דקות לחדר. עלות כוללת: 40 דולר למתג. אמינות: 100%. אתה לא יכול לקודד את דרכך בחוקי הפיזיקה, ואתה לא צריך לשלם פרמיה כדי לנסות.

מחשבון גליל משאית

If you want to understand the true cost of a building automation system, ignore the installation bid. תסתכל על חוזה השירות. אני קורא לזה "מחשבון גליל משאיות".

כאשר מתג מתח רגיל של 120V נכשל, מהנדס הבניין שלך או שיפוצניק מקומי יכולים להחליף אותו. החלק עולה 3 דולר בהום דיפו, והעבודה מחויבת ב-60 דולר לשעה. זמן ההשבתה זניח.

כאשר לוח מקשים תאורה מחובר לרשת נכשל, המתמטיקה משתנה באלימות. ראשית, החלק הוא קנייני; אתה לא יכול לקנות אותו בחנות לחומרי בניין, ולעתים קרובות יש לו זמן אספקה ​​של 4 שבועות. שנית, השיפוצניק שלך לא יכול להתקין אותו כי הוא דורש כתובת תוכנה כדי "להכניס" אותו למעבד. עליך להתקשר לספק המורשה. דמי גליל המשאית שלהם מתחילים ב-$200 רק כדי להופיע. התעריף השעתי לטכנאי מוסמך הוא צפונית ל-$200.

לפתע, מתג אור שבור הוא אירוע של 1,500 דולר הכולל שלושה שבועות של חושך.

עליך ליישם גם את "מבחן השוער". אם צוות ניקיון הלילה צריך אפליקציה, שלט או רצף מסוים של לחיצות רק כדי להדליק את האורות כדי לרוקן את האשפה, המערכת נכשלה. ראיתי קומות שלמות של חלל משרדי Class A שבהן צוות הניקיון הדביק את חיישני התנועה מכיוון שהזמן קצוב היה קצר מדי והפקדים היו מורכבים מכדי להתאים אותם. הסרט החשמלי הזה הוא השוק שאומר לך שמערכת בקרת התאורה שלך בשווי 50,000$ שווה פחות מגליל דבק של 5$.

נתיב הפרוטוקול הפתוח

זה לא אומר שצריך לחזור לתקופת האבן. יש דרך ביניים בין "טמטום" ל"נעול", והוא מאוית BACnet.

BACnet הוא פרוטוקול התקשורת הפתוח לאוטומציה של בניין (ASHRAE Standard 135). זהו התקן הדיגיטלי היחיד שאתה צריך לקבל עבור ציוד עיקרי. אם אתה מנהל מפעל מרכזי - צ'ילרים, דוודים, מגדלי קירור - אתה בהחלט זקוק לשליטה דיגיטלית. אלו חיות מסיביות ורעבות אנרגיה שדורשות רצף מדויק כדי להימנע מהשמדת עצמן. בחדר המכני, מערכת ניהול מבנים (BMS) הפועלת על פרוטוקולים פתוחים היא חובה.

אבל עבור חללי הדיירים - המשרדים, המסדרונות, חדרי הישיבות - אתה חייב להתנגד לדחף להשתלב. שמור את בקרות התאורה בנפרד מה-HVAC. שמור את התריסים במדריך. השתמש בחיישני תפוסה קשיחים החותכים את המעגל ישירות.

המטרה של בעל דירה היא לספק ארגז ממוזג ומואר המאפשר לשוכר לנהל את העסק שלו ללא חיכוכים. בכל פעם שאתה מכניס ממשק קנייני בין השוכר לסביבה, אתה יוצר חיכוך. ובשוק הזה, חיכוך הוא הדרך המהירה ביותר למשרה פנויה.