「スマート」の高コスト: ダムビルがよりスマートな資産クラスである理由

建物のライフサイクルの中で最も高価な夜は、住宅ローンに署名する日ではありません。通常、それは 3 年後の 2 月の火曜日で、気温は華氏マイナス 20 度まで下がります。

2014 年の極渦時代のシカゴのウェスト ループにあるクラス B オフィスのロフトを考えてみましょう。この建物にはクラウドベースの HVAC コントローラーが改修されており、「設定すればあとは忘れる」効率アップグレードとして所有者に販売されました。約束されたのは、きめ細かな制御と 15% のエネルギー節約でした。実際には、午前 2 時にインターネットが停止しました。

接続が切断されたとき、独自のコントローラーはデフォルトで「Safe/On」になりませんでした。デフォルトは「Unoccupied/Setback」で、ボイラーが点火し続けている間はダンパーが閉じられます。朝までに、エアハンドリングユニット内のコイルパックが凍って破裂し、40万ドルの水害を引き起こした。ハネウェルの T87 アナログ サーモスタット (1950 年代から存在する 30 ドルの丸いプラスチックのダイヤル) があれば、熱を維持できたでしょう。部屋がいつ凍結したかを知るために IP アドレスは必要ありません。

これは現代の商業用不動産における根本的な断絶です。資産運用会社は、資産としての複雑さを売りにしています。ダッシュボード分析とアプリベースの制御を備えた「スマート ビルディング」は、エネルギー使用量を最適化することで純営業利益 (NOI) を増加させると言われています。しかし、配線が端子に接続され、水が乾式壁に接続される塹壕では、複雑さは資産ではなく、負債になります。機械システムに追加されたソフトウェアの各層は新たな障害点となり、ブレーカーが落ちた場合とは異なり、ドライバーで修復することはできません。

独自の罠

最新のビルディング オートメーションのビジネス モデルは、問題を解決するように設計されていません。ソリューションを永久にレンタルできるように設計されています。独自の照明制御エコシステム (たとえば、すべての安定器の試運転に認定技術者を必要とするシステム) を設置すると、事実上、自分の敷地で 2 番目のリースに署名することになります。

これは、コードコンプライアンスのパニックが始まると痛ましいほどに明らかになります。所有者はデジタル ダッシュボードだけが検査官を満足させることができると信じて、IECC 2021 または Title 24 の要件を満たすためにこれらのシステムの設置を急ぐことがよくあります。それは誤りです。このコードでは、部屋に人がいない場合は照明を消す必要があります。グラフィカル ユーザー インターフェイスは必要ありません。ベンダーがインターフェイスをプッシュするのは、ユーザーを自社のエコシステムに閉じ込めてしまうからです。

一度ロックインされてしまうと、「サブスクリプションエコノミー」により、運用コストの漏洩によって設備投資予算が枯渇してしまいます。テナントが、遅くまで仕事をしている間に照明が消えると苦情を言った場合（典型的な「テナントオーバーライド」問題）、壁にあるボタンを押すように伝えることができるはずです。独自のエコシステムでは、多くの場合、その苦情により、サーバーのタイムアウト設定を再プログラムするためのサービス呼び出しが必要になります。さらに 10 分間ライトをオンにしておくようにコンピューターに指示するために、コンサルタントに 1 時間当たり 250 ドルを支払うことになります。

さらに、ソフトウェアの「将来性」という概念は神話です。 Cat6 ケーブルは将来も安心です。銅線は将来性があります。ファームウェア バージョン 4.2 を実行している独自のハブは、待機中の電子廃棄物です。メーカーがレガシー プロセッサのサポートを中止したという理由だけで、5 年未満のシステムで「再コミッショニング」料金の請求書を見たことがあります。天井のハードウェアは正常ですが、壁の頭脳は機能不全に陥っており、唯一の代替手段は完全なシステムのアップグレードです。

ファームウェアよりも物理学

最もひどい資本の無駄遣いは、物理学が数十年前にすでに解決していた問題をソフトウェアが解決しようとするときに発生します。占有検知はその代表的な例です。標準的なセールス トークには、データを中央ハブにフィードバックするデジタル センサーのネットワーク システムが含まれており、オフィス スペースの「使用率ヒートマップ」を確認できるようになります。

しかし、正直に言うと、リースを決定するために使用率ヒートマップを実際に使用したことがありますか?それとも、誰かが入ってきたときに照明が点灯するだけでいいですか?

「ダム」ソリューションの優位性は、検出メカニズムに帰着します。主要なテクノロジーには、パッシブ赤外線 (PIR) と超音波の 2 つがあります。

• PIR 視野内を移動する熱の痕跡を検出します。堅牢かつ受動的で、人が動いている限り騙すのはほぼ不可能です。
• 超音波 高周波音波を送信し、反射のドップラーシフトを測定します。非常に感度が高く、パーティションの後ろでキーボードを入力している人を検出できます。

アプリケーションを過剰に設計すると、問題が発生します。郊外の医療オフィスのプロジェクトでは、「スマート」照明ベンダーがすべての診察室にデュアルテクノロジー センサー (PIR + 超音波) を設置し、感度はソフトウェア アルゴリズムによって管理されました。その結果は混乱でした。超音波センサーは天井プレナムの HVAC ダクトの振動を感知し、それを「占有」と解釈し、一晩中照明を点灯し続けていました。逆に、患者の診察中、医師がじっと座っていたため、PIR が作動せず、照明が切れてしまいます。

修正はファームウェアのパッチではありませんでした。デジタル システムを取り除き、物理ディップ スイッチを備えた Wattstopper DT-300 センサーを設置していました。小さなドライバーで超音波感度を下げ、通気口に面した部分をテープで貼り付けました。合計時間: 1 部屋あたり 10 分。総コスト: スイッチあたり 40 ドル。信頼性: 100%。物理法則を回避してコードを作成することはできません。また、試すために料金を支払う必要はありません。

トラックロール計算機

ビルディング オートメーション システムの実際のコストを知りたい場合は、設置の入札価格を無視してください。サービス契約書を見てください。私はこれを「トラックロール計算機」と呼んでいます。

標準の 120V トグル スイッチが故障した場合は、建築エンジニアまたは地元の便利屋が交換できます。この部品の価格はホームセンターで 3 ドル、工賃はおそらく 1 時間あたり 60 ドル請求されます。ダウンタイムはごくわずかです。

ネットワーク化されたアドレス指定可能な照明キーパッドが故障すると、計算は大きく変化します。まず、その部品は独自のものです。ホームセンターでは購入できず、納期が 4 週間かかることもよくあります。第二に、プロセッサに「導入」するにはソフトウェアアドレス指定が必要なため、便利屋はそれをインストールできません。認定ベンダーに電話する必要があります。トラックロール料金は、来店するだけで 200 ドルから始まります。認定技術者の時給は 200 ドルを超えます。

突然壊れた照明スイッチは、3 週間の暗闇を伴う 1,500 ドルのイベントです。

「用務員試験」も受験する必要があります。夜間清掃員がゴミ箱を空にするために照明をオンにするためだけに、アプリ、フォブ、または特定の一連のボタンを押す必要がある場合、システムは故障しています。タイムアウトが短すぎて制御が複雑すぎて調整できなかったため、清掃員がモーション センサーをテープで貼り付けていたクラス A オフィス スペースのフロア全体を見てきました。この電気テープは、50,000 ドルの照明制御システムの価値が 5 ドルの接着剤ロールよりも低いと市場に告げているのです。

オープンプロトコルパス

これは、石器時代に戻るべきだという意味ではありません。 「ダム」と「ロックイン」の間には中間点があり、BACnet と綴られます。

BACnet は、ビルディング オートメーション用のオープン通信プロトコル (ASHRAE 標準 135) です。これは、主要な機器で受け入れるべき唯一のデジタル規格です。チラー、ボイラー、冷却塔などの中央プラントを管理している場合は、デジタル制御が絶対に必要です。これらはエネルギーを大量に消費する巨大な獣であり、自らの破壊を避けるために正確な順序付けを必要とします。機械室では、オープン プロトコルで実行されるビル管理システム (BMS) が必須です。

しかし、オフィス、廊下、会議室などのテナント スペースについては、統合したいという衝動に抵抗する必要があります。照明コントロールは HVAC とは別にしてください。ブラインドはマニュアルで保管してください。回路を直接切断する配線接続された占有センサーを使用します。

家主の目標は、テナントが摩擦なくビジネスを行えるようにする、条件付きの照明付きボックスを提供することです。テナントと環境の間に独自のインターフェイスを挿入するたびに、摩擦が生じます。そして、この市場では、摩擦が欠員を生み出す最も早い方法です。