"스마트"의 높은 비용: 멍청한 건물이 더 스마트한 자산 클래스인 이유

건물 수명주기 중 가장 비용이 많이 드는 밤은 모기지 계약에 서명한 날이 아닙니다. 보통 3년 후인 2월의 화요일로 주변 온도가 영하 20°F까지 떨어집니다.

2014년 Polar Vortex 기간 동안 Chicago West Loop에 있는 Class B 사무실 로프트를 생각해 보세요. 건물은 클라우드 기반 HVAC 컨트롤러로 개조되었으며 "설정하고 잊어버리는" 효율성 업그레이드로 소유자에게 판매되었습니다. 약속은 세분화된 제어와 15%의 에너지 절약이었습니다. 현실은 오전 2시에 인터넷이 끊긴 상황이었습니다.

연결이 끊어졌을 때 독점 컨트롤러는 "Safe/On"으로 기본 설정되지 않았습니다. 기본값은 "Unowned/Setback"으로 설정되어 보일러가 계속 작동하는 동안 댐퍼를 닫습니다. 아침까지 공기 조화 장치의 코일 팩이 얼어붙어 터져 400,000달러의 물 피해가 발생했습니다. Honeywell T87 아날로그 온도 조절 장치(1950년대부터 존재했던 30달러짜리 둥근 플라스틱 다이얼)가 열을 계속 유지했을 것입니다. 방이 얼어붙는 시기를 알기 위해 IP 주소가 필요하지 않습니다.

이것이 현대 상업용 부동산의 근본적인 단절입니다. 자산 관리자는 복잡성을 자산으로 판매합니다. 대시보드 분석 및 앱 기반 제어 기능을 갖춘 "스마트 빌딩"은 에너지 사용을 최적화하여 순영업소득(NOI)을 증가시킨다고 들었습니다. 그러나 전선이 단자와 만나고 물이 건식벽체와 만나는 도랑에서는 복잡성이 자산이 아니라 부채입니다. 기계 시스템에 추가된 모든 소프트웨어 계층은 새로운 실패 지점이며, 트립된 차단기와는 달리 이를 드라이버로 고칠 수 없습니다.

독점 함정

현대 빌딩 자동화의 비즈니스 모델은 문제를 해결하도록 설계되지 않았습니다. 솔루션을 영원히 임대할 수 있도록 설계되었습니다. 인증된 기술자가 모든 안정기를 시운전해야 하는 시스템과 같은 독점 조명 제어 에코시스템을 설치하면 자신의 자산에 대한 두 번째 임대 계약을 효과적으로 체결하는 것입니다.

이는 코드 준수 패닉이 시작될 때 매우 명백해집니다. 소유자는 디지털 대시보드만이 검사관을 만족시킬 수 있다고 믿고 IECC 2021 또는 Title 24 요구 사항을 충족하기 위해 이러한 시스템을 서둘러 설치하는 경우가 많습니다. 그것은 거짓입니다. 코드에서는 방이 비어 있을 때 조명이 꺼지도록 요구합니다. 그래픽 사용자 인터페이스가 필요하지 않습니다. 공급업체는 사용자를 생태계에 고정시키기 때문에 인터페이스를 밀어붙입니다.

일단 고정되면 "구독 경제"는 OpEx 누출을 통해 CapEx 예산을 건조시킵니다. 임차인이 늦게까지 일하는 동안 조명이 꺼진다고 불평하는 경우(전형적인 "임차인 무시" 문제) 벽에 있는 버튼을 누르라고 말할 수 있어야 합니다. 독점 생태계에서는 이러한 불만 사항으로 인해 서버의 시간 초과 설정을 다시 프로그래밍하기 위해 서비스 호출이 필요한 경우가 많습니다. 컴퓨터에 불을 10분 더 켜두라고 지시하는 대가로 컨설턴트에게 시간당 250달러를 지불하게 됩니다.

더욱이 소프트웨어의 "미래 보장"이라는 개념은 신화입니다. Cat6 케이블은 미래에도 사용할 수 있습니다. 구리선은 미래에도 사용할 수 있습니다. 펌웨어 버전 4.2를 실행하는 독점 허브는 대기 중인 전자 폐기물입니다. 제조업체가 레거시 프로세서에 대한 지원을 중단했다는 이유만으로 5년 미만의 시스템에 대해 "재시운전" 비용에 대한 청구서를 본 적이 있습니다. 천장의 하드웨어는 괜찮지만 벽의 두뇌는 죽었고 유일한 교체는 전체 시스템 업그레이드입니다.

펌웨어보다 물리학

가장 심각한 자본 낭비는 물리학이 이미 수십 년 전에 해결한 문제를 소프트웨어가 해결하려고 시도할 때 발생합니다. 재실 감지가 대표적인 예입니다. 표준 판매 홍보에는 중앙 허브에 데이터를 다시 공급하는 디지털 센서의 네트워크화된 시스템이 포함되어 있어 사무실 공간의 "활용 히트맵"을 확인할 수 있습니다.

하지만 솔직히 말해서 임대 결정을 내리기 위해 활용도 히트맵을 실제로 사용한 적이 있습니까? 아니면 누군가가 들어올 때 불을 켜기만 하면 되나요?

"멍청한" 솔루션의 우월성은 탐지 메커니즘으로 귀결됩니다. 기본 기술에는 수동 적외선(PIR)과 초음파의 두 가지 기술이 있습니다.

• PIR 시야를 가로질러 움직이는 열 신호를 감지합니다. 사람이 움직이고 있다면 강력하고 수동적이며 속이는 것이 거의 불가능합니다.
• 초음파 고주파 음파를 보내고 반사의 도플러 이동을 측정합니다. 파티션 뒤에서 키보드를 치는 사람을 감지할 수 있을 정도로 매우 민감합니다.

문제는 애플리케이션을 과도하게 엔지니어링할 때 발생합니다. 교외 의료 사무실 프로젝트에서 "스마트" 조명 공급업체는 소프트웨어 알고리즘으로 감도를 관리하는 이중 기술 센서(PIR + 초음파)를 모든 검사실에 설치했습니다. 그 결과는 혼란이었습니다. 초음파 센서는 천장 플레넘에 있는 HVAC 배관의 진동을 감지하고 이를 "점유"로 해석하여 밤새도록 조명을 켜두었습니다. 반대로, 환자 검사 중에 의사는 PIR가 작동하기에는 너무 가만히 앉아 있어 조명이 꺼지는 경우가 있었습니다.

수정 사항은 펌웨어 패치가 아니었습니다. 디지털 시스템을 뜯어내고 물리적 딥 스위치가 있는 Wattstopper DT-300 센서를 설치하는 것이었습니다. 우리는 작은 드라이버를 사용하여 초음파 감도를 낮추고 통풍구를 향한 부분을 테이프로 붙였습니다. 총 시간: 방당 10분. 총 비용: 스위치당 40달러. 신뢰성: 100%. 물리 법칙을 피해 코드를 작성할 수 없으며 시도하기 위해 프리미엄을 지불해서는 안 됩니다.

트럭 롤 계산기

빌딩 자동화 시스템의 실제 비용을 이해하려면 설치 입찰을 무시하십시오. 서비스 계약을 살펴보세요. 나는 이것을 "트럭 롤 계산기"라고 부릅니다.

표준 120V 토글 스위치에 오류가 발생하면 건물 엔지니어나 현지 잡역부가 이를 교체할 수 있습니다. 홈디포에서 부품 가격은 3달러이고 인건비는 시간당 60달러 정도이다. 가동 중지 시간은 무시할 수 있습니다.

네트워크로 연결된 주소 지정이 가능한 조명 키패드에 오류가 발생하면 계산이 크게 변경됩니다. 첫째, 해당 부품은 독점적입니다. 철물점에서는 구입할 수 없고, 리드타임이 4주 정도 걸리는 경우가 많습니다. 둘째, 프로세서에 "도입"하려면 소프트웨어 주소 지정이 필요하기 때문에 재주꾼이 설치할 수 없습니다. 공인 판매업체에 전화해야 합니다. 그들의 트럭 롤 수수료는 나타나기 위해 $ 200부터 시작합니다. 인증된 기술자의 시간당 요금은 $200입니다.

갑자기 전등 스위치가 고장나서 3주간의 어둠이 수반되는 $1,500의 사건이 되었습니다.

또한 "청소부 테스트"를 신청해야 합니다. 야간 청소 직원이 쓰레기를 비우기 위해 조명을 켜기 위해 앱, 전자시계 또는 특정한 버튼 누르기가 필요한 경우 시스템이 실패한 것입니다. 제한 시간이 너무 짧고 컨트롤이 너무 복잡해서 조정할 수 없기 때문에 청소 직원이 모션 센서 위에 테이프를 붙인 클래스 A 사무실 공간의 전체 층을 본 적이 있습니다. 시장에서는 50,000달러짜리 조명 제어 시스템이 5달러짜리 접착제 롤보다 가치가 없다고 말합니다.

개방형 프로토콜 경로

그렇다고 해서 석기시대로 돌아가라는 뜻은 아니다. "dumb(멍청한)"과 "locked-in(잠김)" 사이에는 중간 지점이 있으며 철자는 BACnet입니다.

BACnet은 빌딩 자동화를 위한 개방형 통신 프로토콜입니다(ASHRAE Standard 135). 이는 주요 장비에 대해 수용해야 하는 유일한 디지털 표준입니다. 냉각기, 보일러, 냉각탑 등 중앙 플랜트를 관리하는 경우 디지털 제어가 반드시 필요합니다. 이들은 자신을 파괴하지 않으려면 정확한 서열 분석이 필요한 거대하고 에너지를 많이 소비하는 짐승입니다. 기계실에서는 개방형 프로토콜로 실행되는 빌딩 관리 시스템(BMS)이 필수입니다.

그러나 사무실, 복도, 회의실 등 임차 공간의 경우 통합하려는 충동을 억제해야 합니다. 조명 제어 장치를 HVAC와 별도로 유지하십시오. 블라인드 매뉴얼을 보관하세요. 회로를 직접 차단하는 배선 점유 센서를 사용하십시오.

집주인의 목표는 임차인이 마찰 없이 사업을 운영할 수 있도록 조절되고 조명이 켜진 상자를 제공하는 것입니다. 테넌트와 환경 사이에 독점 인터페이스를 삽입할 때마다 마찰이 발생합니다. 그리고 이 시장에서는 마찰이 공석으로 가는 가장 빠른 방법입니다.