“智能”的高昂成本：为什么愚蠢的建筑是更智能的资产类别
建筑物生命周期中最昂贵的夜晚不是您签署抵押贷款的那一天。通常是三年后二月的星期二，此时环境温度降至 -20°F。
考虑 2014 年极地涡旋期间芝加哥西环路的 B 级办公阁楼。该建筑已改装了基于云的 HVAC 控制器，作为“一劳永逸”的效率升级出售给业主。我们的承诺是精细控制和节能 15%。现实是凌晨 2:00 互联网中断。
当连接断开时，专有控制器不会默认为“Safe/On”。它默认为“Unoccupied/Setback”，即在锅炉继续燃烧时关闭风门。到早上，空气处理装置中的盘管组已结冰并爆裂，造成 40 万美元的水灾损失。霍尼韦尔 T87 模拟恒温器（自 20 世纪 50 年代以来一直存在的 30 美元圆形塑料表盘）可以保持热量。它不需要 IP 地址就能知道房间何时结冰。
这是现代商业房地产的根本脱节。资产管理者将复杂性作为一种资产出售。您被告知，具有仪表板分析和基于应用程序的控制的“智能建筑”通过优化能源使用来增加净运营收入 (NOI)。但在沟渠中，电线与端子、水与干墙相遇的地方，复杂性不是一种资产，而是一种负担。添加到机械系统的每一层软件都是一个新的故障点，与跳闸的断路器不同，您无法用螺丝刀修复它。
专有陷阱
现代楼宇自动化的商业模式并不是为了解决您的问题而设计的。它旨在永久向您租用解决方案。当您安装专有的照明控制生态系统（例如，需要经过认证的技术人员调试每个镇流器的系统）时，您实际上是在自己的财产上签署了第二份租约。
当代码合规性恐慌出现时，这一点变得非常明显。业主常常急于安装这些系统以满足 IECC 2021 或 Title 24 要求，认为只有数字仪表板才能满足检查员的要求。那是错误的。该守则要求房间空时关灯；它不需要图形用户界面。供应商推出该界面是因为它将您锁定在他们的生态系统中。
一旦你被锁定，“订阅经济”就会通过运营支出的泄漏耗尽资本支出预算。如果租户抱怨工作到很晚时灯会关掉（典型的“租户优先”问题），您应该能够告诉他们按墙上的按钮。在专有生态系统中，该投诉通常需要服务调用来重新编程服务器中的超时设置。你最终要向顾问支付每小时 250 美元的费用，让他告诉计算机让灯再亮 10 分钟。
此外，软件“面向未来”的概念是一个神话。 Cat6 cable is future-proof. Copper wire is future-proof. A proprietary hub running firmware version 4.2 is electronic waste in waiting.我曾见过使用不到五年的系统的“重新调试”费用发票，仅仅是因为制造商停止了对旧处理器的支持。天花板上的硬件很好，但墙上的大脑已经死了，唯一的替代品就是全面的系统升级。
物理优于固件
当软件试图解决几十年前物理学已经解决的问题时，就会出现最严重的资本浪费。占用感应就是最好的例子。标准的销售宣传涉及数字传感器的网络系统，将数据反馈到中央集线器，使您可以看到办公空间的“利用率热图”。
但说实话：您是否曾经真正使用利用率热图来做出租赁决定？或者你只需要有人走进来时灯就亮？
“哑”解决方案的优越性取决于检测机制。主要有两种技术：被动红外 (PIR) 和超声波。
- PIR 检测穿过视野的热信号。它是强大的、被动的，而且只要人在移动，几乎不可能被欺骗。
- 超声波 发出高频声波并测量反射的多普勒频移。它非常灵敏，能够检测到有人在分区后面的键盘上打字。
当您过度设计应用程序时就会出现问题。在郊区医疗办公室项目中，一家“智能”照明供应商在每个检查室安装了双技术传感器（PIR + 超声波），其灵敏度由软件算法管理。结果一片混乱。超声波传感器检测到天花板静压室中 HVAC 管道系统的振动，并将其解释为“占用”，从而使灯整夜保持打开状态。相反，在患者检查期间，医生坐得太不动，PIR 无法触发，灯就会熄灭。
该修复不是固件补丁。它拆除了数字系统并安装了带有物理拨码开关的 Wattstopper DT-300 传感器。我们用小螺丝刀调低超声波灵敏度，并用胶带粘住面向通风口的部分。总时间：每个房间10分钟。总成本：每个交换机 40 美元。可靠性：100%。你无法围绕物理定律编写代码，也不应该支付额外费用来尝试。
上门服务计算器
如果您想了解楼宇自动化系统的真实成本，请忽略安装投标。查看服务合同。我称之为“上门服务计算器”。
当标准 120V 拨动开关出现故障时，您的建筑工程师或当地杂工可以更换它。该零件在家得宝 (Home Depot) 的售价为 3 美元，人工费用约为每小时 60 美元。停机时间可以忽略不计。
当联网、可寻址的照明键盘发生故障时，数学会发生剧烈变化。首先，该部件是专有的；您无法在五金店购买它，而且交货期通常为 4 周。其次，你的勤杂工无法安装它，因为它需要软件寻址才能将其“引入”处理器。您必须致电授权供应商。他们的上门服务费起价为 200 美元。认证技术人员的每小时工资超过 200 美元。
突然之间，一个电灯开关坏了就成了一件价值 1,500 美元的事件，涉及三周的黑暗。
您还必须进行“清洁工测试”。如果夜间清洁人员需要一个应用程序、一个遥控钥匙或按特定顺序的按钮才能打开灯来清空垃圾，那么该系统就失败了。我见过甲级办公空间的整个楼层，清洁人员都用胶带粘住了运动传感器，因为超时时间太短，而且控制装置太复杂，无法调整。市场上的电工胶带告诉您，价值 50,000 美元的照明控制系统的价值还不到一卷 5 美元的粘合剂。
开放协议路径
这并不意味着您应该回到石器时代。在“愚蠢”和“锁定”之间有一个中间立场，它被拼写为 BACnet。
BACnet 是用于楼宇自动化的开放式通信协议（ASHRAE 标准 135）。这是您应该接受主要设备的唯一数字标准。如果您管理中央工厂（冷水机组、锅炉、冷却塔），您绝对需要数字控制。这些是巨大的、耗能的野兽，需要精确的排序以避免自我毁灭。在机房中，必须安装运行开放协议的建筑管理系统 (BMS)。
但对于租户空间——办公室、走廊、会议室——你必须抵制整合的冲动。将照明控制与 HVAC 分开。保持百叶窗手动。使用直接切断电路的硬连线占用传感器。
房东的目标是提供一个装有空调、照明的盒子，让租户能够毫无摩擦地开展业务。每次在租户和环境之间插入专有接口时，都会产生摩擦。而在这个市场上，摩擦是导致职位空缺的最快途径。
