Die hohen Kosten von „intelligent“: Warum einfache Gebäude die intelligentere Anlageklasse sind
Die teuerste Nacht im Lebenszyklus eines Gebäudes ist nicht der Tag, an dem Sie die Hypothek unterzeichnen. Normalerweise ist es ein Dienstag im Februar, drei Jahre später, wenn die Umgebungstemperatur auf -20 °F sinkt.
Stellen Sie sich während des Polar Vortex 2014 ein Büroloft der Klasse B im West Loop von Chicago vor. Das Gebäude war mit einem cloudbasierten HVAC-Controller nachgerüstet worden, der dem Eigentümer als „Einrichten und Vergessen“-Effizienzverbesserung verkauft wurde. Das Versprechen lautete: granulare Kontrolle und 15 % Energieeinsparung. Die Realität war ein Internetausfall um 2:00 Uhr morgens.
Als die Verbindung unterbrochen wurde, war der proprietäre Controller nicht standardmäßig auf „Safe/On“ eingestellt. Die Standardeinstellung war „Unoccupied/Setback“, wobei die Klappen geschlossen wurden, während der Kessel weiter feuerte. Am Morgen waren die Spulenpakete in der Lüftungsanlage festgefroren und geplatzt, was einen Wasserschaden in Höhe von 400.000 US-Dollar verursachte. Ein analoger Honeywell-Thermostat T87 – das seit den 1950er-Jahren erhältliche runde Kunststoff-Zifferblatt für 30 US-Dollar – hätte für die Wärme gesorgt. Es ist keine IP-Adresse erforderlich, um zu wissen, wann ein Raum einfriert.
Dies ist die grundlegende Diskrepanz bei modernen Gewerbeimmobilien. Den Vermögensverwaltern wird Komplexität als Vermögenswert verkauft. Ihnen wird gesagt, dass „Smart Buildings“ mit Dashboard-Analysen und App-basierten Steuerungen das Nettobetriebsergebnis (NOI) durch Optimierung des Energieverbrauchs steigern. Aber in den Gräben, wo Drähte auf Anschlüsse und Wasser auf Trockenbauwände treffen, ist Komplexität kein Vorteil, sondern eine Belastung. Jede Softwareebene, die einem mechanischen System hinzugefügt wird, stellt eine neue Fehlerquelle dar, die Sie im Gegensatz zu einem ausgelösten Leistungsschalter nicht mit einem Schraubenzieher beheben können.
Die proprietäre Falle
Das Geschäftsmodell der modernen Gebäudeautomation ist nicht darauf ausgelegt, Ihr Problem zu lösen. Es ist darauf ausgelegt, Ihnen die Lösung für immer zur Verfügung zu stellen. Wenn Sie ein proprietäres Lichtsteuerungs-Ökosystem installieren – beispielsweise ein System, bei dem jedes Vorschaltgerät von einem zertifizierten Techniker in Betrieb genommen werden muss –, schließen Sie praktisch einen zweiten Mietvertrag für Ihr eigenes Grundstück ab.
Dies wird schmerzlich deutlich, wenn die Panik bezüglich der Code-Compliance ausbricht. Eigentümer beeilen sich oft, diese Systeme zu installieren, um die Anforderungen von IECC 2021 oder Titel 24 zu erfüllen, weil sie glauben, dass nur ein digitales Dashboard den Prüfer zufriedenstellen kann. Das ist falsch. Der Code verlangt, dass das Licht ausgeschaltet wird, wenn der Raum leer ist; Es ist keine grafische Benutzeroberfläche erforderlich. Anbieter drängen auf die Schnittstelle, weil sie Sie in ihr Ökosystem einbindet.
Sobald Sie eingebunden sind, saugt die „Subscription Economy“ das CapEx-Budget durch OpEx-Lecks aus. Wenn sich ein Mieter darüber beschwert, dass das Licht ausgeschaltet wird, während er lange arbeitet (ein klassisches „Tenant Override“-Problem), sollten Sie ihn anweisen können, einen Knopf an der Wand zu drücken. In einem proprietären Ökosystem erfordert diese Beschwerde häufig einen Serviceanruf, um eine Timeout-Einstellung im Server neu zu programmieren. Am Ende zahlen Sie einem Berater 250 Dollar pro Stunde, um einem Computer mitzuteilen, dass er noch zehn Minuten lang das Licht anlassen soll.
Darüber hinaus ist das Konzept der „Zukunftssicherheit“ mit Software ein Mythos. Cat6-Kabel ist zukunftssicher. Kupferdraht ist zukunftssicher. Ein proprietärer Hub mit der Firmware-Version 4.2 ist lauernder Elektroschrott. Ich habe Rechnungen über „Wiederinbetriebnahme“-Gebühren für Systeme gesehen, die weniger als fünf Jahre alt sind, einfach weil der Hersteller den Support für den alten Prozessor eingestellt hat. Die Hardware in der Decke ist in Ordnung, aber das Gehirn an der Wand ist tot und der einzige Ersatz ist ein vollständiges System-Upgrade.
Physik über Firmware
Die ungeheuerlichste Kapitalverschwendung entsteht, wenn Software versucht, ein Problem zu lösen, das die Physik bereits vor Jahrzehnten gelöst hat. Das beste Beispiel hierfür ist die Anwesenheitserkennung. Das Standard-Verkaufsgespräch beinhaltet ein vernetztes System digitaler Sensoren, die Daten an einen zentralen Hub zurücksenden, sodass Sie „Auslastungs-Heatmaps“ Ihrer Büroräume sehen können.
Aber seien Sie ehrlich: Haben Sie schon einmal eine Auslastungs-Heatmap für Ihre Leasingentscheidung genutzt? Oder soll einfach nur das Licht eingeschaltet werden, wenn jemand hereinkommt?
Die Überlegenheit der „dummen“ Lösung beruht auf dem Erkennungsmechanismus. Es gibt zwei Haupttechnologien: Passives Infrarot (PIR) und Ultraschall.
- PIR erkennt Wärmesignaturen, die sich über ein Sichtfeld bewegen. Es ist robust, passiv und nahezu unmöglich auszutricksen, vorausgesetzt, die Person bewegt sich.
- Ultraschall sendet hochfrequente Schallwellen aus und misst die Dopplerverschiebung der Reflexion. Es ist unglaublich empfindlich und kann eine Person erkennen, die hinter einer Trennwand auf einer Tastatur tippt.
Das Problem entsteht, wenn Sie die Anwendung überentwickeln. Bei einem Projekt für eine vorstädtische Arztpraxis installierte ein Anbieter „intelligenter“ Beleuchtung in jedem Untersuchungsraum Dual-Technologie-Sensoren (PIR + Ultraschall), deren Empfindlichkeit durch einen Softwarealgorithmus gesteuert wird. Das Ergebnis war Chaos. Die Ultraschallsensoren erfassten die Vibrationen der HVAC-Leitungsrohre im Deckenplenum und interpretierten sie als „Belegung“, wodurch das Licht die ganze Nacht über eingeschaltet blieb. Umgekehrt saßen die Ärzte bei Patientenuntersuchungen zu still, als dass der PIR ausgelöst hätte, und das Licht ging aus.
Bei dem Fix handelte es sich nicht um einen Firmware-Patch. Es ging darum, das digitale System herauszureißen und Wattstopper DT-300-Sensoren mit physischen DIP-Schaltern zu installieren. Wir haben die Ultraschallempfindlichkeit mit einem kleinen Schraubenzieher heruntergedreht und den Bereich, der der Entlüftung zugewandt ist, mit Klebeband abgeklebt. Gesamtzeit: 10 Minuten pro Raum. Gesamtkosten: 40 $ pro Schalter. Zuverlässigkeit: 100 %. Sie können die Gesetze der Physik nicht umgehen, und Sie sollten keinen Aufpreis zahlen, um es zu versuchen.
Der LKW-Rollrechner
Wenn Sie die tatsächlichen Kosten eines Gebäudeautomationssystems verstehen möchten, ignorieren Sie das Installationsangebot. Schauen Sie sich den Servicevertrag an. Ich nenne das den „Truck Roll Calculator“.
Wenn ein standardmäßiger 120-V-Kippschalter ausfällt, kann Ihr Bauingenieur oder ein örtlicher Handwerker ihn ersetzen. Das Teil kostet bei Home Depot 3 US-Dollar und die Arbeitskraft wird mit etwa 60 US-Dollar pro Stunde berechnet. Die Ausfallzeit ist vernachlässigbar.
Wenn eine vernetzte, adressierbare Beleuchtungstastatur ausfällt, ändert sich die Rechnung schlagartig. Erstens ist der Teil urheberrechtlich geschützt; Man kann es nicht im Baumarkt kaufen und die Lieferzeit beträgt oft vier Wochen. Zweitens kann Ihr Heimwerker es nicht installieren, da für die „Einführung“ in den Prozessor eine Softwareadressierung erforderlich ist. Sie müssen den autorisierten Anbieter anrufen. Die Gebühr für die LKW-Übernahme beginnt bei 200 US-Dollar, nur um aufzutauchen. Der Stundensatz für einen zertifizierten Techniker liegt bei über 200 US-Dollar.
Plötzlich ist ein kaputter Lichtschalter ein 1.500-Dollar-Ereignis, das drei Wochen lang Dunkelheit mit sich bringt.
Sie müssen auch den „Hausmeistertest“ durchführen. Wenn das Nachtreinigungsteam eine App, einen Schlüsselanhänger oder eine bestimmte Tastenfolge benötigt, um das Licht einzuschalten und den Müll zu leeren, ist das System ausgefallen. Ich habe ganze Stockwerke von Büroräumen der Klasse A gesehen, in denen das Reinigungsteam die Bewegungssensoren abgeklebt hat, weil die Zeitüberschreitung zu kurz war und die Steuerung zu komplex war, um sie anzupassen. Dieses Isolierband ist der Markt, der Ihnen sagt, dass Ihr 50.000-Dollar-Lichtsteuerungssystem weniger wert ist als eine 5-Dollar-Rolle Klebstoff.
Der offene Protokollpfad
Das bedeutet nicht, dass Sie in die Steinzeit zurückkehren sollten. Es gibt einen Mittelweg zwischen „dumm“ und „locked-in“ und wird BACnet geschrieben.
BACnet ist das offene Kommunikationsprotokoll für die Gebäudeautomation (ASHRAE Standard 135). Es ist der einzige digitale Standard, den Sie für Großgeräte akzeptieren sollten. Wenn Sie eine zentrale Anlage – Kältemaschinen, Kessel, Kühltürme – verwalten, benötigen Sie unbedingt eine digitale Steuerung. Hierbei handelt es sich um riesige, energiehungrige Bestien, die eine präzise Reihenfolge erfordern, um nicht selbst zerstört zu werden. Im Technikraum ist ein Gebäudemanagementsystem (BMS) mit offenen Protokollen zwingend erforderlich.
Aber für die Mieträume – die Büros, die Flure, die Konferenzräume – müssen Sie dem Drang zur Integration widerstehen. Bewahren Sie die Beleuchtungssteuerung getrennt vom HVAC auf. Bewahren Sie die Bedienungsanleitung der Jalousien auf. Verwenden Sie festverdrahtete Präsenzmelder, die den Stromkreis direkt unterbrechen.
Das Ziel eines Vermieters besteht darin, eine klimatisierte, beleuchtete Box bereitzustellen, die es dem Mieter ermöglicht, sein Geschäft reibungslos zu führen. Jedes Mal, wenn Sie eine proprietäre Schnittstelle zwischen dem Mieter und der Umgebung einfügen, entsteht Reibung. Und in diesem Markt ist Reibung der schnellste Weg zu einer freien Stelle.
