Der neutrale Schiedsrichter: Warum Hardware in öffentlichen Bereichen die Richtlinien übertrifft

Der gefährlichste Bereich in einem Mehrfamilienhaus ist nicht das Dach im Winter oder der Heizraum bei Überschwemmung. Es ist der gemeinsame Kellerflur, in dem sich der Lichtschalter befindet.

In einem Zweifamilien- oder Dreifamilienhaus – insbesondere im älteren Wohnungsbestand im Mittleren Westen – ist dieser Wechsel der Brennpunkt für unverhältnismäßig viele Konflikte. Ein Mieter geht um 6:00 Uhr morgens zur Arbeit und macht das Licht an; Der nächste kommt um 21:00 Uhr herunter, um Wäsche zu waschen, und stellt fest, dass sie immer noch brennt. Wenn dieses Licht an den Stromzähler des zweiten Mieters angeschlossen ist, was bei Umbauten ohne echten „Hauszähler“ Standard ist, sind Sie kein Vermieter mehr. Sie sind zum Schiedsrichter in einem Bagatelldiebstahlstreit geworden.

Sie können im Mietvertragsnachtrag „Licht ausschalten“ schreiben, bis Sie blau werden. Sie können laminierte Schilder mit Höflichkeitsschriften anbringen. Sie können Gruppentexte senden, in denen Sie um Höflichkeit bitten. Nichts davon ist wichtig. Das menschliche Gedächtnis ist fehlbar und der Unmut der Mieter häuft sich. Die einzige Möglichkeit, das Verhaltensproblem zu lösen, besteht darin, das Verhalten vollständig zu beseitigen. Sie benötigen keine neue Police. Sie benötigen einen 20-Dollar-Anwesenheitssensor.

Aber bevor Sie zum Versorgungsunternehmen fahren, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, warum die meisten modernen „intelligenten“ Lösungen in Ihrem Altbau versagen und warum ein bestimmter Typ von dummen Sensoren das Einzige ist, was tatsächlich funktioniert.

Die Psychologie des Shared Meter

Wenn ein Mieter sieht, dass in einem Gemeinschaftsbereich das Licht eingeschaltet bleibt, erkennt er kein Sicherheitsmerkmal. Sie sehen, wie ihr Geld brennt. Selbst wenn moderne LED-Glühbirnen vernachlässigbare 9 Watt verbrauchen, ist der Eindruck von Verschwendung tiefgreifend. In einer Wohngemeinschaft steht das „Fairness“-Argument oft stellvertretend für andere Missstände. Wenn Mieter A laut ist, wird Mieter B darauf fixiert sein, dass Mieter A das Flurlicht anlässt. Es wird zu einer Scorecard.

Der Bewegungssensor ist ein neutraler Schiedsrichter. Es beseitigt die Schuld. Wenn das Licht an ist, ist ein Mensch da. Wenn der Mensch geht, stirbt das Licht. Es gibt kein „Vergessen“, keine Bosheit und vor allem kein „er ​​sagte, sie sagte“.

Gelegentlich werden Sie auf Mieter stoßen, die eine Mietminderung verlangen, weil die Gemeinschaftsbeleuchtung an ihren speziellen Sicherungskasten angeschlossen ist. Das ist das „Shared Meter“-Dilemma. Während der richtige Rechtsweg darin besteht, dies im Mietvertrag offenzulegen und möglicherweise einen Pauschalrabatt anzubieten, ist die Berechnung ein Albtraum, wenn die Nutzung nicht kontrolliert wird. Durch die Installation von Sensoren wird die Variable begrenzt. Sie können mathematisch beweisen, dass eine Flurleuchte, die von einem Sensor mit einer Zeitabschaltung von 5 Minuten gesteuert wird, insgesamt vielleicht 30 Minuten am Tag läuft. Bei 15 Cent pro kWh sprechen Sie von Cent pro Monat. Der Sensor stellt den Prüfpfad bereit, mit dem Sie das Argument „übermäßiger Verbrauch von Versorgungsleistungen“ ausschließen können, bevor es zu einem einbehaltenen Mietscheck wird.

Der Wiring Reality Check: Die „Kein Neutralleiter“-Falle

Hier scheitert der gutmeinende Vermieter meist. Sie gehen in den großen Laden und kaufen einen Wi-Fi-fähigen Smart Switch, weil Ihnen die Idee gefällt, den Status von Ihrem Telefon aus zu überprüfen. Sie öffnen den Elektrokasten im Flur und entdecken eine Überraschung: Es gibt nur zwei Drähte.

In Gebäuden, die vor Mitte der 1980er-Jahre gebaut wurden – und sicherlich in den Bungalows und Nebengebäuden der 1950er-Jahre, die den Großteil des bezahlbaren Mietbestands ausmachen – wurden die Schaltstellen oft als „Schaltschleifen“ verkabelt. Zuerst wird die Leuchte mit Strom versorgt, und ein einzelnes Kabel fällt zum Schalter, nur um das heiße Bein zu zerstören. In dieser Box gibt es keinen Neutralleiter.

Für 90 % der „Smart Home“-Gadgets auf dem Markt ist das fatal. Ein Wi-Fi-Switch ist ein Computer. Es benötigt Strom, um sein Radio und seinen Prozessor zu betreiben, auch wenn das Licht aus ist. Um einen Stromkreis zu vervollständigen und diesen Strom zu erhalten, ist ein Neutralleiter erforderlich, um den Strom zur Schalttafel zurückzuleiten. Wenn Sie keinen haben, ist dieser schicke Schalter ein Briefbeschwerer. Versuchen Sie nicht, einen Neutralleiter aus einer nahegelegenen Steckdose oder, Gott bewahre, dem Erdungskabel zu stehlen. Dabei handelt es sich um einen Codeverstoß, der die Gefahr eines Stromschlags mit sich bringt.

Selbst wenn Sie einen Sensor finden, bei dem kein Neutralleiter erforderlich ist, müssen Sie verstehen, wie er funktioniert, um das nächste Problem zu vermeiden: den Disco-Strobe-Effekt. Diese Sensoren versorgen sich selbst mit Strom, indem sie eine kleine Strommenge durch die Glühbirne selbst fließen lassen, selbst wenn diese ausgeschaltet ist. Dies wird als „Leckstrom“ bezeichnet. Zu Zeiten der Glühfäden war das in Ordnung; Der Strom reichte nicht aus, um den Glühfaden zum Leuchten zu bringen. Moderne LED-Treiber sind jedoch effiziente Kondensatoren. Sie speichern dieses winzige Rinnsal, bis sie – plopp – genug Energie haben, um die Glühbirne für den Bruchteil einer Sekunde aufleuchten zu lassen. Dann abtropfen lassen und wiederholen. Wenn Sie schon einmal alle 30 Sekunden Geisterbilder oder Flackern einer Flurbeleuchtung gesehen haben, dann ist dies der Grund dafür. Sie versuchen, moderne Effizienz in einem System zu nutzen, das für Wolframabfälle ausgelegt ist.

Hardware-Auswahl: Die Besonderheiten

Um hier zurechtzukommen, ignorieren Sie den verbraucherorientierten „Smart Home“-Bereich. Suchen Sie nach spezifischen Spezifikationen für kommerzielle oder professionelle Verbraucher. Sie möchten zwei Schlüsselwörter: „Kein Neutralleiter erforderlich“ und „PIR“ (Passiv-Infrarot).

Für einen Wohnflur benötigen Sie keine „Dual-Tech“-Sensoren (Ultraschall + PIR). Dual-Tech sendet Schallwellen aus, um kleinere Bewegungen zu erkennen, etwa beim Tippen am Schreibtisch. In einem alten Gebäude können die Vibrationen eines Umluftofens oder eines vorbeifahrenden schweren Lastwagens diese auslösen, sodass um 3:00 Uhr morgens das Licht angeht und Ihre Mieter ausflippen. Passives Infrarot, das lediglich nach sich bewegenden Wärmesignaturen sucht, ist robust, kostengünstiger und in zugigen Häusern weniger anfällig für Fehlalarme.

Für das spezifische „No Neutral“-Szenario gilt: Lutron Maestro-Serie (speziell die MS-OPS2) ist aus gutem Grund der Goldstandard. Es bewältigt das Leckstromproblem besser als billigere Alternativen, vorausgesetzt, Sie verwenden hochwertige LEDs (wie Cree oder Philips) und nicht die billige Variante. Wenn es sich um einen Hauswirtschaftsraum oder einen Wäschebereich handelt, bei dem der Schalter freie Sicht auf den gesamten Raum hat, a Leviton IPS02 ist ein solides, kostengünstiges Arbeitstier. Beachten Sie, dass einige davon eine Erdungsverbindung erfordern, um zu funktionieren, wenn der Neutralleiter fehlt. Stellen Sie sicher, dass Ihre Metallkästen tatsächlich geerdet sind oder dass ein Erdungskabel vorhanden ist.

Vielleicht haben Sie auch einen Mieter, der sich unsicher fühlt, wenn der Flur stockfinster ist. Sie wollen das Licht als Sicherheitsdecke anzünden. Sie müssen für sie nicht auf die Automatisierung verzichten. Suchen Sie nach Modellen mit „Nachtlicht“-Funktion oder passen Sie einfach das Timeout an. Bei den meisten handelsüblichen Sensoren können Sie das Timeout zwischen 1 und 30 Minuten einstellen. Stellen Sie die Zeit in der Waschküche auf 15 oder 20 Minuten ein, damit es beim Falten der Kleidung nicht dunkel wird. In einem Durchgangsflur sind 5 Minuten großzügig.

Eine kritische Warnung: Bevor Sie etwas installieren, prüfen Sie die örtlichen Bau- und Brandschutzvorschriften. Einige Gerichtsbarkeiten verlangen, dass gemeinsame Fluchtwege in Mehrfamilienhäusern rund um die Uhr beleuchtet bleiben. In diesen speziellen Zonen stellt ein Bewegungssensor einen Verstoß gegen die Vorschriften dar. Informieren Sie sich über die örtlichen Vorschriften, bevor Sie mit dem Verdrehen von Drahtmuttern beginnen. [[VERIFIZIEREN]]

Der ROI der Stille

Das finanzielle Argument für dieses Upgrade basiert normalerweise auf Stromeinsparungen. Wenn Sie sich hinsetzen und rechnen, ist dieses Argument dünn. Wenn Sie bereits auf LED-Glühbirnen umgerüstet haben, kostet eine 9-Watt-Glühbirne mit 24/7 etwa 10 bis 12 US-Dollar pro Jahr, abhängig von Ihren örtlichen Tarifen. Ein guter Sensor kostet 30 bis 40 US-Dollar. Die Amortisationszeit allein für Energie beträgt drei bis vier Jahre.

Aber das ist die falsche Rechnung. Sie kaufen keine Stromeinsparungen; Du kaufst Schweigen.

Sie kaufen die Streichung der SMS um 22:00 Uhr an einem Samstag, in der Sie sich darüber beschweren, dass „Einheit 1 das Licht wieder angelassen hat“. Sie kaufen die Möglichkeit, einen Mietvertrag zu verlängern, ohne ein zwanzigminütiges Gespräch über die Gerechtigkeit der Versorgungsunternehmen führen zu müssen.

Der kluge Vermieter weiß, dass das Teuerste an Immobilien nicht die Hardware ist, sondern die Reibung. Ein Sensor ist eine einmalige Installation, die die Hausregeln mit kalter, roboterhafter Konsequenz durchsetzt. Es vergisst nie, es streitet nie und es wird nie müde. In einem Unternehmen, das auf menschlichen Beziehungen basiert, sind die besten Komponenten diejenigen, die den Menschen völlig aus der Gleichung herausnehmen.