Το υψηλό κόστος του "Smart": Γιατί τα χαζά κτίρια είναι η πιο έξυπνη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων
Η πιο ακριβή νύχτα στον κύκλο ζωής ενός κτιρίου δεν είναι η ημέρα που υπογράφετε την υποθήκη. Είναι συνήθως Τρίτη του Φεβρουαρίου, τρία χρόνια αργότερα, όταν η θερμοκρασία περιβάλλοντος πέφτει στους -20°F.
Σκεφτείτε μια σοφίτα γραφείων Κατηγορίας Β στο West Loop του Σικάγο κατά τη διάρκεια της Polar Vortex του 2014. Το κτίριο είχε εξοπλιστεί εκ των υστέρων με έναν ελεγκτή HVAC που βασίζεται σε σύννεφο, ο οποίος πωλήθηκε στον ιδιοκτήτη ως αναβάθμιση απόδοσης "ρυθμίστε το και ξεχάστε το". Η υπόσχεση ήταν λεπτομερής έλεγχος και 15% εξοικονόμηση ενέργειας. Η πραγματικότητα ήταν μια διακοπή του Διαδικτύου στις 2:00 π.μ.
Όταν η σύνδεση διακόπηκε, ο ιδιόκτητος ελεγκτής δεν είχε ορίσει την προεπιλογή "Safe/On". Έγινε προεπιλογή σε "Unoccupied/Setback", κλείνοντας τους αποσβεστήρες ενώ ο λέβητας συνέχιζε να ανάβει. Μέχρι το πρωί, τα πακέτα πηνίων στη μονάδα διαχείρισης αέρα είχαν παγώσει και σκάσει, προκαλώντας ζημιά 400.000 $ σε νερό. Ένας αναλογικός θερμοστάτης Honeywell T87 - αυτός ο στρογγυλός πλαστικός καντράν των 30 $ που υπήρχε από τη δεκαετία του 1950 - θα κρατούσε τη θερμότητα αναμμένη. Δεν χρειάζεται διεύθυνση IP για να γνωρίζει πότε ένα δωμάτιο παγώνει.
Αυτή είναι η θεμελιώδης αποσύνδεση στα σύγχρονα εμπορικά ακίνητα. Οι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων πωλούνται πολυπλοκότητα ως περιουσιακό στοιχείο. Σας λένε ότι τα "Έξυπνα κτίρια" με αναλυτικά στοιχεία πίνακα ελέγχου και στοιχεία ελέγχου που βασίζονται σε εφαρμογές αυξάνουν το Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα (NOI) βελτιστοποιώντας τη χρήση ενέργειας. Αλλά στα χαρακώματα, όπου τα καλώδια συναντούν τους ακροδέκτες και το νερό συναντά το γυψοσανίδα, η πολυπλοκότητα δεν είναι περιουσιακό στοιχείο - είναι υποχρέωση. Κάθε στρώμα λογισμικού που προστίθεται σε ένα μηχανικό σύστημα είναι ένα νέο σημείο αστοχίας και, σε αντίθεση με έναν διακόπτη που έχει ενεργοποιηθεί, δεν μπορείτε να το διορθώσετε με ένα κατσαβίδι.
Η Ιδιόκτητη Παγίδα
Το επιχειρηματικό μοντέλο του σύγχρονου αυτοματισμού κτιρίων δεν έχει σχεδιαστεί για να λύσει το πρόβλημά σας. Έχει σχεδιαστεί για να σας νοικιάζει τη λύση για πάντα. Όταν εγκαθιστάτε ένα ιδιόκτητο οικοσύστημα ελέγχου φωτισμού - ας πούμε, ένα σύστημα που απαιτεί πιστοποιημένο τεχνικό να αναθέσει κάθε έρμα - ουσιαστικά υπογράφετε μια δεύτερη μίσθωση στο δικό σας ακίνητο.
Αυτό γίνεται οδυνηρά προφανές όταν επικρατεί πανικός με τη Συμμόρφωση με Κώδικα. Οι ιδιοκτήτες συχνά βιάζονται να εγκαταστήσουν αυτά τα συστήματα για να ικανοποιήσουν τις απαιτήσεις του IECC 2021 ή του Τίτλου 24, πιστεύοντας ότι μόνο ένας ψηφιακός πίνακας εργαλείων μπορεί να ικανοποιήσει τον επιθεωρητή. Αυτό είναι ψευδές. Ο κωδικός απαιτεί τα φώτα να σβήνουν όταν το δωμάτιο είναι άδειο. δεν απαιτεί γραφικό περιβάλλον χρήστη. Οι πωλητές πιέζουν τη διεπαφή επειδή σας κλειδώνει στο οικοσύστημά τους.
Μόλις κλειδωθείτε, η "Οικονομία συνδρομής" εξαλείφει τον προϋπολογισμό CapEx μέσω διαρροών OpEx. Εάν ένας ενοικιαστής παραπονιέται ότι τα φώτα σβήνουν ενώ εργάζονται αργά (ένα κλασικό ζήτημα "Παράκαμψης ενοικιαστών"), θα πρέπει να μπορείτε να του πείτε να πατήσει ένα κουμπί στον τοίχο. Σε ένα ιδιόκτητο οικοσύστημα, αυτό το παράπονο απαιτεί συχνά μια κλήση υπηρεσίας για να επαναπρογραμματίσει μια ρύθμιση χρονικού ορίου στο διακομιστή. Καταλήγετε να πληρώσετε έναν σύμβουλο 250 $ την ώρα για να πει σε έναν υπολογιστή να αφήσει το φως αναμμένο για δέκα λεπτά ακόμη.
Επιπλέον, η έννοια της "προστασίας στο μέλλον" με λογισμικό είναι ένας μύθος. Το καλώδιο Cat6 είναι ανθεκτικό στο μέλλον. Το χάλκινο σύρμα είναι ανθεκτικό στο μέλλον. Ένας ιδιόκτητος κόμβος που εκτελεί την έκδοση υλικολογισμικού 4.2 είναι ηλεκτρονικά απόβλητα σε αναμονή. Έχω δει τιμολόγια για τέλη "εκ νέου έναρξης λειτουργίας" σε συστήματα ηλικίας μικρότερης των πέντε ετών απλώς και μόνο επειδή ο κατασκευαστής διέκοψε την υποστήριξη για τον παλαιωμένο επεξεργαστή. Το υλικό στην οροφή είναι εντάξει, αλλά ο εγκέφαλος στον τοίχο είναι νεκρός και η μόνη αντικατάσταση είναι η πλήρης αναβάθμιση του συστήματος.
Φυσική πάνω από υλικολογισμικό
Η πιο κατάφωρη σπατάλη κεφαλαίου συμβαίνει όταν το λογισμικό επιχειρεί να λύσει ένα πρόβλημα που η φυσική είχε ήδη λύσει πριν από δεκαετίες. Η ανίχνευση πληρότητας είναι το κύριο παράδειγμα. Το τυπικό βήμα πωλήσεων περιλαμβάνει ένα δικτυωμένο σύστημα ψηφιακών αισθητήρων που τροφοδοτούν δεδομένα πίσω σε έναν κεντρικό κόμβο, επιτρέποντάς σας να βλέπετε "χάρτες θερμότητας χρήσης" του χώρου του γραφείου σας.
Αλλά να είστε ειλικρινείς: έχετε χρησιμοποιήσει ποτέ έναν χάρτη θερμότητας χρήσης για να λάβετε μια απόφαση μίσθωσης; Ή απλά χρειάζεστε τα φώτα για να ανάβουν όταν μπαίνει κάποιος;
Η υπεροχή της «χαζής» λύσης ανάγεται στον μηχανισμό ανίχνευσης. Υπάρχουν δύο κύριες τεχνολογίες: Παθητική υπέρυθρη (PIR) και Υπερήχος.
- PIR ανιχνεύει θερμικές υπογραφές που κινούνται σε ένα οπτικό πεδίο. Είναι στιβαρό, παθητικό και σχεδόν αδύνατο να το ξεγελάσεις, υπό την προϋπόθεση ότι το άτομο κινείται.
- Υπερήχων εκπέμπει ηχητικά κύματα υψηλής συχνότητας και μετρά τη μετατόπιση Doppler της ανάκλασης. Είναι απίστευτα ευαίσθητο — ικανό να ανιχνεύσει ένα άτομο που πληκτρολογεί σε ένα πληκτρολόγιο πίσω από ένα διαμέρισμα.
Το πρόβλημα προκύπτει όταν κάνετε υπερβολική μηχανική της εφαρμογής. Σε ένα έργο ιατρικού γραφείου στα προάστια, ένας «έξυπνος» πωλητής φωτισμού εγκατέστησε αισθητήρες διπλής τεχνολογίας (PIR + Ultrasonic) σε κάθε αίθουσα εξετάσεων, με ευαισθησία που διαχειρίζεται ένας αλγόριθμος λογισμικού. Το αποτέλεσμα ήταν χάος. Οι αισθητήρες υπερήχων έπιαναν τη δόνηση του αγωγού HVAC στην ολομέλεια της οροφής και την ερμήνευαν ως «κατοχή», κρατώντας τα φώτα αναμμένα όλη τη νύχτα. Αντίθετα, κατά τη διάρκεια των εξετάσεων ασθενών, οι γιατροί κάθονταν πολύ ακίνητοι για να ενεργοποιηθεί το PIR και τα φώτα έσβηναν.
Η επιδιόρθωση δεν ήταν ενημερωμένη έκδοση κώδικα υλικολογισμικού. Έσπασε το ψηφιακό σύστημα και εγκαθιστούσε αισθητήρες Wattstopper DT-300 με φυσικούς διακόπτες dip. Σηκώσαμε την ευαισθησία υπερήχων με ένα μικρό κατσαβίδι και κόψαμε με ταινία τον τομέα που βλέπει προς τον εξαερισμό. Συνολικός χρόνος: 10 λεπτά ανά δωμάτιο. Συνολικό κόστος: 40 $ ανά διακόπτη. Αξιοπιστία: 100%. Δεν μπορείτε να κωδικοποιήσετε τους νόμους της φυσικής και δεν θα πρέπει να πληρώσετε ένα ασφάλιστρο για να δοκιμάσετε.
Υπολογιστής ρολού φορτηγού
Εάν θέλετε να κατανοήσετε το πραγματικό κόστος ενός συστήματος αυτοματισμού κτιρίου, αγνοήστε την προσφορά εγκατάστασης. Δείτε το συμβόλαιο παροχής υπηρεσιών. Αυτό το ονομάζω "Αριθμομηχανή ρολού φορτηγού".
Όταν ένας τυπικός διακόπτης εναλλαγής 120 V αποτύχει, ο μηχανικός του κτιρίου σας ή ένας τοπικός τεχνίτης μπορεί να τον αντικαταστήσει. Το εξάρτημα κοστίζει 3 $ στο Home Depot και η εργασία χρεώνεται ίσως στα 60 $ την ώρα. Ο χρόνος διακοπής είναι αμελητέος.
Όταν ένα δικτυωμένο, διευθυνσιοδοτούμενο πληκτρολόγιο φωτισμού αποτυγχάνει, τα μαθηματικά αλλάζουν βίαια. Πρώτον, το εξάρτημα είναι ιδιόκτητο. δεν μπορείτε να το αγοράσετε σε κατάστημα υλικού και συχνά έχει χρόνο παράδοσης 4 εβδομάδων. Δεύτερον, ο τεχνίτης σας δεν μπορεί να το εγκαταστήσει γιατί απαιτεί διεύθυνση λογισμικού για να το "εισαγάγει" στον επεξεργαστή. Πρέπει να καλέσετε τον εξουσιοδοτημένο προμηθευτή. Η χρέωση του φορτηγού τους ξεκινά από 200 $ μόνο για να εμφανιστούν. Η ωριαία χρέωση για έναν πιστοποιημένο τεχνικό είναι βόρεια των 200 $.
Ξαφνικά, ένας σπασμένος διακόπτης φωτός είναι ένα γεγονός 1.500 $ που περιλαμβάνει τρεις εβδομάδες σκότους.
Πρέπει επίσης να εφαρμόσετε το "Janitor Test". Εάν το πλήρωμα νυχτερινού καθαρισμού χρειάζεται μια εφαρμογή, ένα fob ή μια συγκεκριμένη ακολουθία πατημάτων κουμπιών μόνο για να ανάψουν τα φώτα για να αδειάσουν τα σκουπίδια, το σύστημα έχει αποτύχει. Έχω δει ολόκληρους ορόφους σε χώρους γραφείων Κατηγορίας Α όπου το συνεργείο καθαρισμού κόλλησε με ταινία τους αισθητήρες κίνησης επειδή το χρονικό όριο ήταν πολύ σύντομο και τα χειριστήρια ήταν πολύ περίπλοκα για προσαρμογή. Αυτή η ηλεκτρική ταινία είναι η αγορά που σας λέει ότι το σύστημα ελέγχου φωτισμού των 50.000 $ αξίζει λιγότερο από ένα ρολό κόλλας 5 $.
Η Ανοιχτή Διαδρομή Πρωτοκόλλου
Αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να επιστρέψετε στη πέτρινη εποχή. Υπάρχει μια μέση λύση μεταξύ "χαζού" και "κλειδωμένου" και γράφεται BACnet.
Το BACnet είναι το ανοιχτό πρωτόκολλο επικοινωνίας για τον αυτοματισμό κτιρίων (ASHRAE Standard 135). Είναι το μόνο ψηφιακό πρότυπο που πρέπει να αποδεχτείτε για μεγάλο εξοπλισμό. Εάν διαχειρίζεστε μια κεντρική μονάδα -ψύκτες, λέβητες, πύργους ψύξης- χρειάζεστε οπωσδήποτε ψηφιακό έλεγχο. Αυτά είναι τεράστια, ενεργοβόρα θηρία που απαιτούν ακριβή αλληλουχία για να αποφευχθεί η καταστροφή τους. Στο μηχανολογικό δωμάτιο, ένα Σύστημα Διαχείρισης Κτιρίου (BMS) που λειτουργεί με ανοιχτά πρωτόκολλα είναι υποχρεωτικό.
Αλλά για τους χώρους των ενοικιαστών—τα γραφεία, τους διαδρόμους, τις αίθουσες συνεδριάσεων— πρέπει να αντισταθείτε στην παρόρμηση για ενοποίηση. Κρατήστε τα χειριστήρια φωτισμού χωριστά από το HVAC. Φυλάξτε το εγχειρίδιο περσίδων. Χρησιμοποιήστε ενσύρματους αισθητήρες κατάληψης που κόβουν απευθείας το κύκλωμα.
Ο στόχος ενός ιδιοκτήτη είναι να παρέχει ένα κλιματιζόμενο, φωτιζόμενο κουτί που επιτρέπει στον ενοικιαστή να λειτουργεί την επιχείρησή του χωρίς τριβές. Κάθε φορά που εισάγετε μια ιδιόκτητη διεπαφή μεταξύ του ενοικιαστή και του περιβάλλοντος, δημιουργείτε τριβές. Και σε αυτή την αγορά, η τριβή είναι ο πιο γρήγορος τρόπος για να δημιουργηθεί μια κενή θέση.
