De neutrale scheidsrechter: waarom hardware het op gemeenschappelijke gebieden verslaat

Het gevaarlijkste gebied in een woning met meerdere units is niet het dak in de winter of de stookruimte bij overstroming. Het is de gedeelde keldergang waar de lichtschakelaar zich bevindt.

In een duplex of triplex – vooral de oudere woningvoorraad die gebruikelijk is in het Midwesten – is deze omschakeling het brandpunt van een onevenredige hoeveelheid conflicten. Eén huurder vertrekt om 06.00 uur naar zijn werk en doet het licht aan; de volgende komt om 21.00 uur naar beneden om de was te doen en merkt dat deze nog steeds brandt. Als dat licht is gekoppeld aan de elektriciteitsmeter van de tweede huurder, wat standaard is bij conversies zonder een echte ‘huismeter’, bent u niet langer een verhuurder. Je bent scheidsrechter geworden in een geschil over kleine diefstallen.

U kunt in het leaseaddendum "doe de lichten uit" schrijven totdat u blauw wordt. U kunt gelamineerde borden met beleefde lettertypen ophangen. U kunt groepsteksten sturen waarin u om beleefdheid smeekt. Het doet er allemaal niet toe. Het menselijk geheugen is feilbaar en de wrok van huurders stapelt zich op. De enige manier om het gedragsprobleem op te lossen is door het gedrag volledig te verwijderen. U heeft geen nieuw beleid nodig. Je hebt een bezettingssensor van twintig dollar nodig.

Maar voordat u naar het leveringshuis rijdt, moet u begrijpen waarom de meeste moderne ‘slimme’ oplossingen in uw vintage gebouw zullen falen, en waarom een specifiek type domme sensor het enige is dat echt werkt.

De psychologie van de gedeelde meter

Wanneer een huurder een licht ziet branden in een gemeenschappelijke ruimte, ziet hij geen veiligheidsvoorziening. Ze zien hun geld branden. Zelfs als moderne LED-lampen een verwaarloosbaar vermogen van 9 watt verbruiken, is de perceptie van verspilling diepgeworteld. In een gedeelde woonsituatie is het argument van 'billijkheid' vaak een proxy voor andere grieven. Als huurder A luidruchtig is, zal huurder B zich fixeren op het feit dat huurder A het licht in de gang aan laat. Het wordt een scorekaart.

De bewegingssensor is een neutrale scheidsrechter. Het neemt de schuld weg. Als het licht aan is, is er een mens. Als de mens weggaat, gaat het licht uit. Er is geen sprake van ‘vergeten’, geen boosaardigheid, en vooral: geen ‘hij zei, zij zei’.

Af en toe kom je de huurder tegen die huurverlaging eist omdat de gemeenschappelijke lampen zijn gekoppeld aan hun specifieke onderbrekerpaneel. Dit is het dilemma van de ‘gedeelde meter’. Hoewel de juiste juridische route inhoudt dat dit in de huurovereenkomst wordt vermeld en misschien een vaste korting wordt aangeboden, is de berekening een nachtmerrie als het gebruik ongecontroleerd is. Door sensoren te installeren wordt de variabele afgedekt. Je kunt wiskundig aantonen dat een gangverlichting, bestuurd door een sensor met een time-out van 5 minuten, in totaal misschien 30 minuten per dag brandt. Bij 15 cent per kWh heb je het over centen per maand. De sensor zorgt voor het audittraject waarmee u het argument 'overmatig gebruik van nutsvoorzieningen' kunt afsluiten voordat het verandert in een ingehouden huurcontrole.

De bedradingsrealiteitscheck: de valstrik van 'geen neutraal'

Dit is waar de goedbedoelende verhuurder meestal in de steek laat. Je gaat naar de grote winkel en koopt een slimme schakelaar met Wi-Fi omdat je het leuk vindt om de status vanaf je telefoon te controleren. Je opent de elektriciteitskast in de gang en je vindt een verrassing: er zijn maar twee draden.

In gebouwen die vóór het midden van de jaren tachtig zijn gebouwd (en zeker in de bungalows en walk-ups uit de jaren vijftig die het grootste deel van de betaalbare huurvoorraad uitmaken) werden schakellocaties vaak bedraad als 'schakellussen'. De stroom gaat eerst naar de lamp en een enkele kabel zakt naar de schakelaar om de hete poot te breken. Er zit geen neutrale draad in die doos.

Dit is fataal voor 90% van de ‘smart home’-gadgets op de markt. Een Wi-Fi-schakelaar is een computer. Hij heeft stroom nodig om zijn radio en processor te laten werken, zelfs als het licht uit is. Om een ​​circuit te voltooien en die stroom te verkrijgen, heeft het een neutrale draad nodig om de stroom terug te sturen naar het paneel. Als je er geen hebt, is die mooie schakelaar een presse-papier. Probeer niet een nulleider te smokkelen via een stopcontact in de buurt of, God verhoede, de aardedraad. Dat is een schending van de code die een schokgevaar met zich meebrengt.

Zelfs als u een "Geen Neutraal Vereist"-sensor vindt, moet u begrijpen hoe deze werkt om de volgende hoofdpijn te voorkomen: het disco-stroboscoopeffect. Deze sensoren voeden zichzelf door een kleine hoeveelheid stroom door de lamp zelf te laten druppelen, zelfs als deze uit is. Dit wordt ‘lekstroom’ genoemd. In de tijd van gloeilampen was dit prima; de stroom was niet genoeg om de gloeidraad aan te steken. Maar moderne LED-drivers zijn efficiënte condensatoren. Ze slaan dat kleine straaltje op totdat ze genoeg energie hebben om de lamp een fractie van een seconde te laten knipperen. Daarna laten ze leeglopen en herhalen. Als je ooit een ganglicht elke 30 seconden hebt zien knipperen of flikkeren, dan is dit de reden. U probeert moderne efficiëntie te gebruiken op een systeem dat is ontworpen voor wolfraamafval.

Hardwareselectie: de details

Om hier doorheen te navigeren, negeer je het ‘Smart Home’-gangpad van consumentenkwaliteit. Zoek naar specifieke commerciële of pro-sumer specificaties. U wilt twee trefwoorden: "Geen neutraal vereist" en "PIR" (passief infrarood).

Voor een woongang hebt u geen "Dual-Tech" (Ultrasonic + PIR) sensoren nodig. Dual-Tech zendt geluidsgolven uit om kleine bewegingen te detecteren, zoals typen aan een bureau. In een oud gebouw kunnen de trillingen van een heteluchtoven of een voorbijrijdende zware vrachtwagen deze veroorzaken, waardoor de lichten om drie uur 's nachts aangaan en uw huurders in paniek raken. Passief infrarood, dat eenvoudigweg zoekt naar bewegende warmtesignalen, is robuust, goedkoper en minder gevoelig voor valse positieven in tochtige huizen.

Voor het specifieke ‘Geen Neutraal’-scenario is de Lutron Maestro-serie (specifiek de MS-OPS2) is niet voor niets de gouden standaard. Het lost het lekstroomprobleem beter op dan goedkopere alternatieven, op voorwaarde dat je LED's van hoge kwaliteit gebruikt (zoals Cree of Philips) in plaats van de goedkope variant. Als u te maken heeft met een bijkeuken of een wasruimte waar de schakelaar vrij zicht heeft over de hele kamer, a LevitonIPS02 is een solide, kosteneffectief werkpaard. Houd er rekening mee dat sommige hiervan een aardverbinding vereisen om te kunnen functioneren als de nulleider ontbreekt. Zorg ervoor dat uw metalen dozen daadwerkelijk geaard zijn of dat er een aarddraad aanwezig is.

Het kan ook zijn dat je een huurder hebt die zich onveilig voelt als de gang pikdonker is. Ze willen het licht aan als veiligheidsdeken. Voor hen hoeft u de automatisering niet op te geven. Zoek naar modellen met een 'nachtlampje'-functie, of pas eenvoudigweg de time-out aan. Met de meeste commerciële sensoren kunt u de time-out instellen van 1 minuut tot 30 minuten. In een wasruimte stel je de temperatuur in op 15 of 20 minuten, zodat het niet donker wordt terwijl ze kleding aan het opvouwen zijn. In een doorgangsgang is 5 minuten ruim voldoende.

Een kritische waarschuwing: Controleer voordat u iets installeert de plaatselijke bouw- en brandvoorschriften. In sommige rechtsgebieden is vereist dat gemeenschappelijke uitgangspaden in gebouwen met meerdere gezinnen 24 uur per dag verlicht blijven. In die specifieke zones is een bewegingssensor een overtreding van de code. Ken uw lokale regels voordat u draadmoeren gaat draaien. [[VERIFIËREN]]

De ROI van stilte

Het financiële argument voor deze upgrade is meestal gebaseerd op elektriciteitsbesparing. Als je gaat zitten en de berekeningen doet, is dat argument mager. Als u al bent overgestapt op LED-lampen, kost een lamp van 9 watt met 24/7 ongeveer $ 10 tot $ 12 per jaar, afhankelijk van uw lokale tarieven. Een goede sensor kost $ 30 tot $ 40. Alleen al op energie is de terugverdientijd drie tot vier jaar.

Maar dat is de verkeerde wiskunde. U koopt geen elektriciteitsbesparing; je koopt stilte.

U koopt de eliminatie van het sms-bericht om 22.00 uur op zaterdag, waarin u klaagt dat "Unit 1 de lichten weer aan heeft gelaten." U koopt de mogelijkheid om een ​​huurcontract te verlengen zonder een gesprek van twintig minuten over de eerlijkheid van nutsvoorzieningen.

De slimme huisbaas weet dat het duurste aan onroerend goed niet de hardware is, maar de wrijving. Een sensor is een eenmalige installatie die de regels van het huis met koude, robotachtige consistentie handhaaft. Het vergeet nooit, maakt nooit ruzie en wordt nooit moe. In een bedrijf dat is gebouwd op menselijke relaties, zijn de beste componenten diegene die de mens volledig buiten beschouwing laten.