“智能”的高昂成本：爲什麼愚蠢的建築是更智能的資產類別
建築物生命週期中最昂貴的夜晚不是您簽署抵押貸款的那一天。通常是三年後二月的星期二，此時環境溫度降至 -20°F。
考慮 2014 年極地渦旋期間芝加哥西環路的 B 級辦公閣樓。該建築已改裝了基於雲的 HVAC 控制器，作爲“一勞永逸”的效率升級出售給業主。我們的承諾是精細控制和節能 15%。現實是凌晨 2:00 互聯網中斷。
當連接斷開時，專有控制器不會默認爲“Safe/On”。它默認爲“Unoccupied/Setback”，即在鍋爐繼續燃燒時關閉風門。到早上，空氣處理裝置中的盤管組已結冰並爆裂，造成 40 萬美元的水災損失。霍尼韋爾 T87 模擬恆溫器（自 20 世紀 50 年代以來一直存在的 30 美元圓形塑料錶盤）可以保持熱量。它不需要 IP 地址就能知道房間何時結冰。
這是現代商業房地產的根本脫節。資產管理者將複雜性作爲一種資產出售。您被告知，具有儀表板分析和基於應用程序的控制的“智能建築”通過優化能源使用來增加淨運營收入 (NOI)。但在溝渠中，電線與端子、水與幹牆相遇的地方，複雜性不是一種資產，而是一種負擔。添加到機械系統的每一層軟件都是一個新的故障點，與跳閘的斷路器不同，您無法用螺絲刀修復它。
專有陷阱
現代樓宇自動化的商業模式並不是爲了解決您的問題而設計的。它旨在永久向您租用解決方案。當您安裝專有的照明控制生態系統（例如，需要經過認證的技術人員調試每個鎮流器的系統）時，您實際上是在自己的財產上籤署了第二份租約。
當代碼合規性恐慌出現時，這一點變得非常明顯。業主常常急於安裝這些系統以滿足 IECC 2021 或 Title 24 要求，認爲只有數字儀表板才能滿足檢查員的要求。那是錯誤的。該守則要求房間空時關燈；它不需要圖形用戶界面。供應商推出該界面是因爲它將您鎖定在他們的生態系統中。
一旦你被鎖定，“訂閱經濟”就會通過運營支出的泄漏耗盡資本支出預算。如果租戶抱怨工作到很晚時燈會關掉（典型的“租戶優先”問題），您應該能夠告訴他們按牆上的按鈕。在專有生態系統中，該投訴通常需要服務調用來重新編程服務器中的超時設置。你最終要向顧問支付每小時 250 美元的費用，讓他告訴計算機讓燈再亮 10 分鐘。
此外，軟件“面向未來”的概念是一個神話。 Cat6 電纜是面向未來的。銅線是面向未來的。運行固件版本 4.2 的專有集線器在等待中會造成電子浪費。我曾見過使用不到五年的系統的“重新調試”費用發票，僅僅是因爲製造商停止了對舊處理器的支持。天花板上的硬件很好，但牆上的大腦已經死了，唯一的替代品就是全面的系統升級。
物理優於固件
當軟件試圖解決幾十年前物理學已經解決的問題時，就會出現最嚴重的資本浪費。佔用感應就是最好的例子。標準的銷售宣傳涉及數字傳感器的網絡系統，將數據反饋到中央集線器，使您可以看到辦公空間的“利用率熱圖”。
但說實話：您是否曾經真正使用利用率熱圖來做出租賃決定？或者你只需要有人走進來時燈就亮？
“啞”解決方案的優越性取決於檢測機制。主要有兩種技術：被動紅外 (PIR) 和超聲波。
- PIR 檢測穿過視野的熱信號。它是強大的、被動的，而且只要人在移動，幾乎不可能被欺騙。
- 超聲波 發出高頻聲波並測量反射的多普勒頻移。它非常靈敏，能夠檢測到有人在分區後面的鍵盤上打字。
當您過度設計應用程序時就會出現問題。在郊區醫療辦公室項目中，一家“智能”照明供應商在每個檢查室安裝了雙技術傳感器（PIR + 超聲波），其靈敏度由軟件算法管理。結果一片混亂。超聲波傳感器檢測到天花板靜壓室中 HVAC 管道系統的振動，並將其解釋爲“佔用”，從而使燈整夜保持打開狀態。相反，在患者檢查期間，醫生坐得太不動，PIR 無法觸發，燈就會熄滅。
該修復不是固件補丁。它拆除了數字系統並安裝了帶有物理撥碼開關的 Wattstopper DT-300 傳感器。我們用小螺絲刀調低超聲波靈敏度，並用膠帶粘住面向通風口的部分。總時間：每個房間10分鐘。總成本：每個交換機 40 美元。可靠性：100%。你無法圍繞物理定律編寫代碼，也不應該支付額外費用來嘗試。
上門服務計算器
如果您想了解樓宇自動化系統的真實成本，請忽略安裝投標。查看服務合同。我稱之爲“上門服務計算器”。
當標準 120V 撥動開關出現故障時，您的建築工程師或當地雜工可以更換它。該零件在家得寶 (Home Depot) 的售價爲 3 美元，人工費用約爲每小時 60 美元。停機時間可以忽略不計。
當聯網、可尋址的照明鍵盤發生故障時，數學會發生劇烈變化。首先，該部件是專有的；您無法在五金店購買它，而且交貨期通常爲 4 周。其次，你的勤雜工無法安裝它，因爲它需要軟件尋址才能將其“引入”處理器。您必須致電授權供應商。他們的上門服務費起價爲 200 美元。認證技術人員的每小時工資超過 200 美元。
突然之間，一個電燈開關壞了就成了一件價值 1,500 美元的事件，涉及三週的黑暗。
您還必須進行“清潔工測試”。如果夜間清潔人員需要一個應用程序、一個遙控鑰匙或按特定順序的按鈕才能打開燈來清空垃圾，那麼該系統就失敗了。我見過甲級辦公空間的整個樓層，清潔人員都用膠帶粘住了運動傳感器，因爲超時時間太短，而且控制裝置太複雜，無法調整。市場上的電工膠帶告訴您，價值 50,000 美元的照明控制系統的價值還不到一卷 5 美元的粘合劑。
開放協議路徑
這並不意味着您應該回到石器時代。在“愚蠢”和“鎖定”之間有一箇中間立場，它被拼寫爲 BACnet。
BACnet 是用於樓宇自動化的開放式通信協議（ASHRAE 標準 135）。這是您應該接受主要設備的唯一數字標準。如果您管理中央工廠（冷水機組、鍋爐、冷卻塔），您絕對需要數字控制。這些是巨大的、耗能的野獸，需要精確的排序以避免自我毀滅。在機房中，必須安裝運行開放協議的建築管理系統 (BMS)。
但對於租戶空間——辦公室、走廊、會議室——你必須抵制整合的衝動。將照明控制與 HVAC 分開。保持百葉窗手動。使用直接切斷電路的硬連線佔用傳感器。
房東的目標是提供一個裝有空調、照明的盒子，讓租戶能夠毫無摩擦地開展業務。每次在租戶和環境之間插入專有接口時，都會產生摩擦。而在這個市場上，摩擦是導致職位空缺的最快途徑。
