Vysoké náklady na „chytré“: Proč jsou hloupé budovy chytřejší třídou aktiv

Nejdražší noc v životním cyklu budovy není den, kdy podepíšete hypotéku. Obvykle je to úterý v únoru, o tři roky později, kdy okolní teplota klesne na -20 °F.

Zvažte kancelářský loft třídy B v chicagské West Loop během Polar Vortex v roce 2014. Budova byla dovybavena cloudovým ovladačem HVAC, který byl majiteli prodán jako vylepšení efektivity „nastav a zapomeň“. Slibem bylo granulární ovládání a 15% úspora energie. Realitou byl výpadek internetu ve 2:00.

Když se spojení přerušilo, proprietární řadič se nenastavil jako výchozí na „Safe/On“. Výchozí nastavení bylo "Unoccupied/Setback", zavření klapek, zatímco kotel stále pálil. Do rána obaly cívek ve vzduchotechnické jednotce ztuhly a praskly, což způsobilo škodu 400 000 $ vodou. Analogový termostat Honeywell T87 – kulatý plastový číselník za 30 dolarů, který existuje od 50. let – by udržoval teplo. Nepotřebuje IP adresu, aby věděl, kdy v místnosti mrzne.

To je zásadní odpojení v moderních komerčních nemovitostech. Správci aktiv se prodávají složitost jako aktivum. Bylo vám řečeno, že „inteligentní budovy“ s analýzou řídicího panelu a ovládacími prvky založenými na aplikacích zvyšují čistý provozní příjem (NOI) optimalizací spotřeby energie. Ale v příkopech, kde se dráty setkávají se svorkami a voda se setkává se sádrokartonovými deskami, není složitost výhodou – je to závazek. Každá vrstva softwaru přidaná do mechanického systému je novým bodem selhání a na rozdíl od vypnutého jističe ji nemůžete opravit šroubovákem.

Vlastní past

Obchodní model moderní automatizace budov není navržen tak, aby vyřešil váš problém. Je navržen tak, aby vám pronajal řešení navždy. Když nainstalujete proprietární ekosystém pro řízení osvětlení – řekněme systém, který vyžaduje, aby každý předřadník uvedl do provozu certifikovaný technik – podepisujete tím druhou nájemní smlouvu na svůj vlastní pozemek.

To je bolestně zřejmé, když nastane panika z Code Compliance. Vlastníci často spěchají s instalací těchto systémů, aby splnili požadavky IECC 2021 nebo Hlavy 24, protože věří, že inspektora může uspokojit pouze digitální přístrojová deska. To není pravda. Kód vyžaduje, aby se světla zhasla, když je místnost prázdná; nevyžaduje grafické uživatelské rozhraní. Prodejci tlačí na rozhraní, protože vás zamyká do jejich ekosystému.

Jakmile jste uzamčeni, "Ekonomika předplatného" vysychá rozpočet CapEx úniky Operace. Pokud si nájemník stěžuje, že světla zhasínají, když pracují pozdě (klasický problém „Přepsání nájemcem“), měli byste být schopni mu říct, aby stiskl tlačítko na zdi. V proprietárním ekosystému tato stížnost často vyžaduje zavolání služby k přeprogramování nastavení časového limitu na serveru. Nakonec zaplatíte konzultantovi 250 dolarů za hodinu, aby řekl počítači, aby nechal svítit dalších deset minut.

Kromě toho je koncept „zajištění budoucnosti“ pomocí softwaru mýtus. Kabel Cat6 je odolný vůči budoucnosti. Měděný drát je odolný vůči budoucnosti. Proprietární rozbočovač s firmwarem verze 4.2 je elektronický odpad, který čeká. Viděl jsem faktury za poplatky za "re-commissioning" na systémech mladších než pět let jednoduše proto, že výrobce ukončil podporu pro starší procesor. Hardware ve stropě je v pořádku, ale mozek na zdi je mrtvý a jedinou náhradou je kompletní upgrade systému.

Fyzika přes firmware

K nejkřiklavějšímu plýtvání kapitálem dochází, když se software pokouší vyřešit problém, který fyzika vyřešila již před desítkami let. Skvělým příkladem je detekce obsazenosti. Standardní prodejní nabídka zahrnuje síťový systém digitálních senzorů, které dodávají data zpět do centrálního rozbočovače, což vám umožňuje vidět „teplotní mapy využití“ vašich kancelářských prostor.

Ale buďte upřímní: skutečně jste někdy použili tepelnou mapu využití k rozhodnutí o leasingu? Nebo jen potřebujete, aby se rozsvítila světla, když někdo vejde dovnitř?

Nadřazenost „hloupého“ řešení spočívá v mechanismu detekce. Existují dvě základní technologie: pasivní infračervené (PIR) a ultrazvukové.

• PIR detekuje tepelné podpisy pohybující se v zorném poli. Je robustní, pasivní a téměř nemožné jej oklamat, pokud se osoba pohybuje.
• Ultrazvukový vysílá vysokofrekvenční zvukové vlny a měří Dopplerův posun odrazu. Je neuvěřitelně citlivý – dokáže detekovat osobu, která píše na klávesnici za oddílem.

Problém nastává, když aplikaci přenastavíte. V projektu předměstské lékařské ordinace nainstaloval „chytrý“ prodejce osvětlení do každé vyšetřovny senzory se dvěma technologiemi (PIR + Ultrasonic) s citlivostí řízenou softwarovým algoritmem. Výsledkem byl chaos. Ultrazvukové senzory zachytily vibrace vzduchovodu HVAC ve stropním prostoru a interpretovaly to jako „obsazenost“ a udržovaly světla rozsvícená celou noc. Naopak během vyšetření pacientů lékaři seděli příliš nehybně na to, aby se PIR spustil, a světla zhasla.

Oprava nebyla oprava firmwaru. Vytrhával digitální systém a instaloval senzory Wattstopper DT-300 s fyzickými dip přepínači. Snížili jsme citlivost ultrazvuku malým šroubovákem a přelepili sektor směrem k ventilaci. Celkový čas: 10 minut na pokoj. Celková cena: 40 USD za přepínač. Spolehlivost: 100%. Nemůžete kódovat svou cestu kolem fyzikálních zákonů a neměli byste platit poplatek za pokus.

Kalkulačka náklaďáku

Pokud chcete porozumět skutečným nákladům na systém automatizace budov, ignorujte nabídku na instalaci. Podívejte se na servisní smlouvu. Říkám tomu "Kalkulačka nákladního auta."

Když selže standardní 120V přepínač, váš stavební technik nebo místní kutil jej může vyměnit. Součást stojí v Home Depot 3 dolary a práce je účtována možná za 60 dolarů za hodinu. Prostoje jsou zanedbatelné.

Když selže síťová, adresovatelná osvětlovací klávesnice, matematika se prudce změní. Za prvé, část je proprietární; nelze jej koupit v železářství a často má dodací lhůtu 4 týdny. Zadruhé, váš kutil jej nemůže nainstalovat, protože k jeho „zavedení“ do procesoru vyžaduje softwarové adresování. Musíte zavolat autorizovanému prodejci. Jejich poplatek za jízdu náklaďákem začíná na 200 dolarech, jen aby se objevili. Hodinová sazba pro certifikovaného technika je severně od 200 USD.

Rozbitý vypínač je najednou událost za 1 500 dolarů zahrnující tři týdny temnoty.

Musíte také použít "Údržbářský test." Pokud posádka nočního úklidu potřebuje aplikaci, přívěsek nebo specifickou sekvenci stisknutí tlačítek, aby rozsvítila světla a vysypala odpad, systém selhal. Viděl jsem celá patra kancelářských prostor třídy A, kde úklidová četa přelepila pohybová čidla, protože časový limit byl příliš krátký a ovládací prvky byly příliš složité na seřízení. Tato elektrická páska vám říká, že váš systém ovládání osvětlení za 50 000 USD má hodnotu méně než 5 USD role lepidla.

Cesta otevřeného protokolu

To neznamená, že byste se měli vrátit do doby kamenné. Mezi „hloupým“ a „zamčeným“ existuje střední cesta a píše se BACnet.

BACnet je otevřený komunikační protokol pro automatizaci budov (ASHRAE Standard 135). Je to jediný digitální standard, který byste měli akceptovat pro hlavní zařízení. Pokud řídíte centrální závod – chladiče, kotle, chladicí věže – nutně potřebujete digitální řízení. Jedná se o masivní, energie chtivé bestie, které vyžadují přesné sekvenování, aby se nezničily. Ve strojovně je povinný systém řízení budovy (BMS) běžící na otevřených protokolech.

Ale u nájemních prostor – kanceláří, chodeb, konferenčních místností – musíte odolat nutkání integrovat se. Udržujte ovladače osvětlení odděleně od HVAC. Návod k žaluziím uschovejte. Použijte pevně připojené senzory obsazenosti, které přeruší obvod přímo.

Cílem pronajímatele je poskytnout klimatizovaný, osvětlený box, který umožní nájemci provozovat své podnikání bez tření. Pokaždé, když vložíte proprietární rozhraní mezi tenanta a prostředí, vytvoříte tření. A na tomto trhu je tření nejrychlejší cestou k volnému místu.